はじめに

はじめに|このブログについて

はじめまして。
不動産投資家動画配信者おやつと申します。

突然ですが、あなたはこんなことを考えたことはないでしょうか?

あぁ~
大家さんになって不労所得でひたすら楽して暮らしたいな~

このブログではそんなあなたの願望を叶えるため不動産投資で家賃収入を得るまでの具体的なステップを解説していきます。

まず簡単に自己紹介ですが、私(おやつ)は現在15棟80戸の物件を所有する30代の大家です。売却済みの物件も合わせると過去20棟以上の不動産を購入しています。

所有物件の売買によって変動しますが、家賃収入から経費や返済を引いた手残りは安定して月200万円以上をキープしています。

おやつ
おやつ
ほとんどの物件を無借金で購入しているので収益は安定しており、現在は悠々自適と言える生活を送っています

こんな話をすると、だいたい次のような反応が返ってきます。

そうは言っても、不動産投資なんて代々土地を受け継いでる地主や一部のお金持ちだけがやることでしょ
普通の会社員が大家さんになるなんて無理
(ていうか怪しすぎるだろこいつ・・・)

はい、至極まっとうな反応ですね。
私も不動産投資に関する勉強を始めるまでは同じことを考えていました。

しかし、実際に不動産投資を経験した今だからこそ自信を持って言えます。

おやつ
おやつ
普通の会社員でも大家さんになれまぁす!

実を言うと、すでに10年以上前から会社に勤めながら副業として賃貸経営を行ういわゆるサラリーマン大家さんと呼ばれる人たちが数多く誕生しています。

私自身も、親が特別お金持ちというわけでもなく、ごく普通の家庭に生まれました。
(社会に出たときには奨学金の返済が500万円以上あったのでむしろマイナスからのスタートでした)

そんな私でも会社員3年目に最初の物件を購入してからわずか2年家賃収入だけで生活ができるようになり、会社を辞めて独立することができました。
最近流行りのFIRE(Financial Independence, Retire Early)「経済的自立と早期リタイア」というやつです。

家さんになることのメリット

大家さんになるとこんないいことがあります。

  1. 毎月安定した収入を得られる
  2. 軌道に乗れば自分が働かなくても物件が勝手に稼いでくれる
  3. 融資を受けられるのでより早く資産を拡大できる
  4. 不動産賃貸業というれっきとした事業なので社会的信用がある

大家さんのいいところは何と言っても物件が自分の代わりに毎月安定した収入を稼いでくれることです。

本人が寝ているときも、旅行しているときも、家族や友人とランチを楽しんでいるときも、病気やケガで働けないときも、物件は24時間365日休まずお金を稼ぎ続けてくれます。

遠方の物件であっても信用できる管理会社をつければ清掃・家賃回収・クレーム処理といった面倒な管理業務を代わりにやってくれます。大家さんがやることは毎月の明細の確認とたまにある修繕の発注だけです。

④に関しては、たとえ会社を辞めて専業になったとしても「無職」ではなく「不動産賃貸業」を営む個人事業者になるということです。さらに、事業を法人化すれば様々な節税メリットを享受しつつ「会社経営者」を名乗ることができます。

おやつ
おやつ
私も不動産事業を法人化しているので対外的な肩書は会社役員(社長)となっています

しい知識を身に着けて大家さんになろう

今これをご覧になっているあなたも正しい知識を身に着けて実践すれば、きっと不動産投資で毎月安定したキャッシュフローを得ることができるはずです。

このブログでは、

  • ある程度貯金ができてそれを元手に投資を始めたいと考えている
  • 毎月安定した収入を得られる不動産投資に興味を持っている
  • でも、何から始めていいのかわからない・・・

そんなあなたに向けて、リッチな大家さんになるための最も再現性の高いであろう方法を伝授していきます。



競売・公売に出ている物件を狙おう

さて、いよいよここからが本題です!(本題までが長くてスミマセン)

私の考える不動産投資で最も安定して稼ぐ方法・・・

それはズバリ

おやつ
おやつ
競売or公売築20~30年ぐらいの
地方にある戸建or一棟アパート格安で買う!

これです。

多分これが一番確実だと思います。

競売・公売とは?

競売(ケイバイ、キョウバイ)公売(コウバイ)と読みます。

おやつ
おやつ
法律用語としてはケイバイが正しいです

競売物件・公売物件というのは簡単に言うと所有者が住宅ローンなどの借金や納めるべき税金を払うことができなくて差し押さえられた物件のことです。

競売は裁判所が、公売は国税庁・税務署・地方自治体などが執り行います。

競売や公売が一般の不動産売買と異なる一番の特徴は「入札方式」であるという点です。

物件の購入希望者のうち最も高い価格で入札した人が物件を買うことができます。

おやつ
おやつ
入札方式の最近の主流は、決められた期間中に一度だけ入札ができる「期間入札」です。会場に行かなくても郵送で入札ができます。提出した入札書は厳重に保管され、開札日に結果が分かります。

競売・公売のメリット

競売や公売で物件を買うと次のようなメリットがあります。

  1. 一般の不動産市場と比べて物件を安く買えることが多い
  2. 仲介業者を通さないので仲介手数料を支払わなくていい
  3. 登記手続きは裁判所等がやってくれるので手間がかからない

一言で言うと、とにかく安く買えるということです。
一般的には市場価格の3割引ぐらいになる物件が多いようです。
(中には半値以下になるものもあります)

③の登記手続きも一般売買では司法書士に報酬を支払って代行してもらうのが普通なのでここでも費用を抑えることができます。

競売不動産の価格下落効果の推定(日本不動産学会誌/第32巻第 3 号・2018.12)

競売・公売のデメリット(リスク)

メリットがあれば当然デメリットもあります。
競売公売のデメリット(リスク)には次のようなものが挙げられます。

  1. 必ずしも買えるとは限らない(落札できないと買えない
  2. 基本的には事前に建物の内見ができない
  3. 建物に欠陥があっても補償を受けられない
  4. 権利関係を理解していないと思わぬ落とし穴がある
  5. 室内に残置物が残されていることがある
  6. 建物や鍵の引渡しは当人同士で行う(裁判所等は関与しない)
  7. 今住んでいる人に退去してもらいたい場合、立退き交渉は自分で行う

逆に言えば、これだけのデメリット(リスク)があるからその分安く買えるというわけです。

これを聞くと、

やっぱり素人には無理なんじゃ・・・
怖い人が占有していて立退きに応じてくれなかったらどうしよう・・・

と思われるかもしれませんが、そこまで過度に恐れることはありません。

確かに昔の競売には「占有屋」と呼ばれる集団により法外な立退料を要求されるという事例がありましたが、2004年に民事執行法が改正されたことで占有屋の排除が容易になり、現在では絶滅危惧種となっています。

おやつ
おやつ
私も過去20件以上物件を落札(現地調査も含めると100件以上)していますが、占有屋に出会ったことは一度もありません。

もし仮に立退きに応じない占有者がいたとしても、競売の場合は「引渡し命令」からの「強制執行」という手続きを行うことで、裁判所が強制力を持って占有者を立ち退かせてくれます。(費用がかかるのでできればやりたくないですが・・・)

また、そのほかのデメリットに関しても、このブログで競売や公売に関する知識を身に着け、入札前にしっかりと調査を行えば、リスクを限りなく抑えることができます。

おやつ
おやつ
私も最初は不動産投資に関して全くの素人でした。
当時勤めていた会社も不動産とは全く異なる業種でした。

そんな私でも独学で競売公売について勉強し、1棟目から競売で物件を購入して利益を出すことができました。

その後も会社からの給料や物件から得られる家賃収入を元手に物件を落札していき、2年後には生活費の全てを家賃収入で賄えるようになっていました。

私が落札した競売・公売物件

競売や公売でどれぐらい稼げるのかを知っていただくため、これまでに私が落札してきた物件の一部を紹介します。

1棟目:新潟の木造アパート

 

  • 競売にて460万円で落札
  • 1K:8戸
  • 築23年(落札当時)
  • 落札時は全戸空室だった
  • その後順調に埋めていき満室時家賃は14.0万円/月
  • 表面利回り約37%
  • 890万円で売却済み

2棟目:栃木の軽量鉄骨造アパート
(外観写真が残ってませんでした・・・)

 

 

  • 公売にて670万円で落札
  • 2DK:6戸
  • 築30年(落札当時)
  • とても優秀でほぼ満室をキープ
  • 満室時家賃は17.9万円/月
  • 表面利回り約32%
  • 1200万円で売却済み

3棟目:茨城の木造戸建て

User comments

 

  • 公売にて180万円で落札
  • 3LDK
  • 築28年(落札当時)
  • 元々この家は賃貸に出されていたのでそのまま入居者に住み続けてもらった
  • 家賃は5.0万円/月
  • 表面利回り約33%
  • 一度も退去されることなく280万円で売却済み(オーナーチェンジ)

4棟目:山形の鉄骨造アパート

 

  • 公売にて680万円で落札
  • 1DK:10戸
  • 築24年(落札当時)
  • 落札時は5戸が賃貸中だった
  • その後も約半数の入居率をキープ
  • 家賃収入は半分入居で17万円/月。満室であれば34万円/月
  • 雨漏りで天井が崩落していたので180万円かけて修理
  • 雨漏り修繕込みで満室時想定表面利回り約47%
  • その後、1700万円で売却

いかがでしょうか?

どの物件も表面利回り30%を超えており、実質利回りでも20%は超えています。
また、売却時には落札時の倍近くの値段で売れています。

これらの物件はなにも特殊な事例ではなく、私がこれまでに落札してきた物件の中では平均的な成績です。

なお、これまでに落札した物件で損を出した物件は一つもありません。
すべて黒字経営です。

また、上の4棟はすべて現金で購入しましたが、競売でも融資を受けることは可能です。

おやつ
おやつ
実は私が今住んでいるマンションも公売で落札した物件です。市場価格1400~1500万円のところ、700万円以下で落札しました。
融資を受けて競売物件を買う方法
【競売でもローンは可能!】融資を受けて競売物件を買う方法 競売に参加したいけど自己資金が不足している 自己資金にレバレッジをかけて一棟アパートに入札したい こういった悩みを持...

不動産投資の成功は買値で決まる

競売・公売の物件がこれだけ好成績を出せるのは、ズバリ安く買えるから!
これに尽きます。

おやつ
おやつ
不動産投資はいくらで買うかで勝負が9割方決まります

同じ家賃設定でも物件の買値が安ければ安いほど当然利回りは上がります。

そもそも市場価格より大幅に安く買えていれば、仮にすぐに売ったとしても利益が出るため勝利は約束されたようなものです。

競売の世界には次のような有名なダジャレがあります。

おやつ
おやつ
今日買って、今日売っても倍になるからキョウバイ

それほどまでに競売には安く買えるチャンスが転がっているということです。

築古物件を狙う理由

築古物件は新築物件よりも価格の下降が緩やかなので数年保有していても市場価格がほとんど変わりません。これが築古物件(築20~30年)を狙う理由です。

おやつ
おやつ
物件を買う側になって考えると、新築と築5年には大きな差を感じるのに対し、築20年と築25年ではそこまでの差を感じませんね。

また、少し専門的な話になりますが、築古物件の方が建物の評価額が低いため各種税金(登録免許税・不動産取得税・固定資産税)が安かったり、減価償却期間が短く経費を多くとれるというメリットもあります。

  1. 競売公売で築古戸建・築古アパートを格安で落札する
  2. 保有している間に家賃収入で購入費用を取り戻す
  3. 老朽化する前に売却して利益を確定する

これこそが不動産投資で利益を出すための黄金パターンです!

区分マンションではなく、戸建やアパートをオススメする理由はこちら↓

収益不動産の種類と特徴【初心者は区分マンションに手を出すな!】これから不動産投資を始めようと思っている人にとっての共通の悩みは「まず最初にどんな物件を買えばいいのか?」という事だと思います。 ...

ただし、反復継続して不動産を売却する場合、個人であっても宅建業の免許が必要になります。何度も物件を売却するつもりの人は注意しましょう。家賃収入を得る(大家業を営む)ためではなく最初から転売目的で物件を仕入れる場合も同様です。

このブログの方針

このブログでは競売公売不動産投資に関わる知識を各ステップごとにお伝えしていきます。

  1. 競売公売物件の探し方
  2. 入札の仕方
  3. 落札~入居付けまでの流れ
  4. 物件の売り方

競売公売の情報以外にも、管理会社との付き合い方・修繕を安く済ませる方法・火災保険のお得な使い方・宅建士の勉強法・法人化して節税する方法なんかも取り扱います。

私の実体験も交えて、初心者の方にもできるだけ分かりやすく解説していくつもりです。

不動産投資にあまり詳しくない方でもこのブログの記事を一通り読めば、競売公売で利益を出すまでの全体像をつかめるようになる。そんなイメージでこのブログを書いていこうと思っています。

そもそも不動産投資って何?【初心者が短期転売を避けるべき4つの理由】ひたすら楽して不動産投資も無事2回目の記事を迎えることができました。 記念すべき2回目の今回はそもそも不動産投資とは何なの...

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また、こちらのメインチャンネルではゲームのやりこみ動画を投稿しています。これを書いている現在、登録者数13.8万人、総再生数は1億回を超えています。
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おやつ
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実はこのブログのタイトル「ひたすら楽して不動産投資」もゲームチャンネルのひたすら楽して○○シリーズからとっています

Twitterもやってます→@Oyatsu_Fudousan
不動産投資やビジネスに関する情報を発信しているので良かったらフォローしてください。

免責事項

投資は自己責任です。当ブログに掲載された内容によって損害が生じた場合があっても一切の責任負いかねます。 さまざまなリスクを正しく認識したうえで、ご自身の判断と責任に基づいて行ってください。

このブログを通じて不動産投資でFIREできる人を一人でも多く増やせればと思います。

今後ともよろしくお願いいたします。

↓最後に私がオススメする本の紹介です↓

その道40年のプロ不動産投資家による競売の指南書です。

タイトル通り、はじめて競売に参加しようと考えている人にとってちょうどいい一冊になっています。

通常、競売の指南書は法律用語や専門用語などを使ったお堅い言い回しの本が多いのですが、この本は初心者向けに噛み砕いて解説しているので内容がスッと入ってきます。

競売の流れが上手くまとめられているだけでなく、著者の教え子が競売で落札した物件の実例も多数掲載されているため物件取得後の具体的なイメージも掴みやすいです。

このブログで少しでも競売に興味を持った方は是非読んでみてください!

 

POSTED COMMENT

  1. ボトムズ より:

    迫真投資部で草生えた

  2. しばお より:

    丁寧過ぎやん!
    草しか生えねぇwwwwww

  3. ろまるん より:

    おやつさん(の物件?)に投資して利回りを得る話かとおもってたわ
    その話なら参加したかったな
    よくわからん業者よりよっぽど信頼できるし

    • ぐるす より:

      横レスで失礼しますが、投資対象とするには一番信用しちゃいけない事例でしょう。幾らネットで継続的な活動があるとはいえ、顔も見ていない相手を投資対象にするのは危険でしょう。逆におやつさんが不特定多数に対してそんな事を言いだす様になったら危ない。

      おやつさんの記事自体はこれからも楽しみに見させて頂きます。

  4. brahe より:

    トレードのBGMが鳴り止まない。風がきそう。

  5. しでんかい より:

    全物件で実質利回り20%↑とかマジぱねぇっす

  6. PLUE より:

    30%はエグいんよな…(一般が一桁%良くて15%ぐらい)
    根拠があるから、その%出せるのに納得してる。コロナ関連で昨今の不動産の動きも激しいから、今のウチに勉強して損はないと思うゾ。

  7. プーギー より:

    いつも動画で楽しませていただいています
    おやつさんがブログを始めるということで心待ちにしておりました
    質問です、おやつさんも何度も物件売却されているようですが、宅建免許を取得されたのでしょうか?
    黄金パターンを実行するためには免許取得が必須でしょうか?
    今後もブログの方応援しております

    • おやつ より:

      ありがとうございます!
      質問への回答ですがうちは免許取得済みです。
      反復継続して物件を売却する場合は宅建業法上、免許がないと無免許営業となり違法です。
      何回までならOKという明確な基準はありません。
      ただ、取り締まる側の人員が足りないため罰せられることは稀です。
      実際免許を取らずに売買を繰り返している大家さんも大勢います。
      しかし、罰せられる可能性はゼロではないですし違法であることには変わりないのである程度規模が大きくなってきたら免許を取得しておくことをオススメします。

  8. Alola より:

     凄く見やすかったので、ためになる話なのに読んでて面白かったです。

     参考文献の『競売不動産の価格下落効果の推定』、「一般仲介不動産」と「競売不動産」の値段を比較する理由が分かりませんでしたが、執行妨害や人気物件の事がやんわりと分かって助かりました。参考文献まで載せてくれるなんて有り難てぇ!
     
     小並感な感想しか書けないっすけど。勝手ながら、次回も楽しみにしています!

  9. 偏頭痛 より:

    いつもロマサガの動画を見て楽しんでいます。
    不動産投資のブログを開始したとのことで、拝見しました。大変興味深いです。

    自分も不動産投資には興味があり、いくつかお伺いできればと思っています。

    ・一番初めに不動産投資に手を出した時、どれくらいの資金が手元にあって、いくらくらいの物件を購入されたのでしょうか
    ・1棟目から競売で物件を購入されたとのことですが、そもそも競売に目をつけた理由とか背景は何かありますか?
    ・おやつさんが参考にされた不動産投資の書籍などあれば教えていただきたいです

    これからの更新も楽しみにしています。

    • おやつ より:

      コメントありがとうございます!
      今回いただいたご質問は今後ブログ内で記事にしてお話しする予定です
      回答に関してはその時までもうしばらくお待ち願います

  10. トッキー より:

    ゲーム動画の方でちょいちょいおやつさん拝見してましたがまさかこんな事やってるなんて思いませんでした…
    これからの記事更新楽しみに待ってます!

  11. あきちょ より:

    いつも楽しく動画拝見させていただいています!!
    変態(褒め言葉)だと思っていたのですが、想像を絶する変態だったんですね(最高に褒めてる)

    自分も不動産興味を持ちつつまだ手を付けれていない現状です
    閃きだけで不動産オーナーの流れ、勉強させて頂きます

  12. 旧1号 より:

    ここで買いていただいた物件はそれぞれ購入後から何年後くらいの売却ですか?
    満室にする方法・手法についても教えていただきたいです。

  13. 栗ご飯 より:

    いつも動画拝見しております!迫真投資部もチャンネル登録させていただきました^〜
    今の仕事で非常に忙しくお金は貯まっているのですが先が見えないサラリーマン生活が辛く感じています。しっかり元手を確保して投資を考えたいと思い、色々参考にさせていただきます!今後の記事も楽しみにしております。

  14. ロム太郎 より:

    いつもひたすら楽してシリーズの動画で楽しませてもらっています。

    それはそうと…
    実家が祖父が地主で自分の土地に見栄で建てたマンションの借金を家賃収入で少しずつ返しつつなんとか維持している状況で

    競売or公売で築20~30年ぐらいの
    地方にある戸建or一棟アパートを格安で買う!

    この一言に震える

    借金返せず抵当権実行されたら、おやつさんやここの読者に実家を買われちゃ~う↑
    自分自身でも重説をして業者を仲介せず入居者を入れられるようにと宅建勉強してますけど、コロナ禍で勉強時間確保できる人が増えたのか去年の合格点見て震えてますよ。

    今まで全くの別業種で働いていて、いざ家業を継ぐという立場になっても不動産関係に正直全く興味を持ててなかったので、ここのブログを見てモチベを上げられるように頑張ります。

    まず10月の試験受からないと…
    来年になったらこ↑こ↓の読者がライバルに加わりそうなので…

  15. プーギー より:

    ご回答ありがとうございます
    個人的に気になってこちらも調べたのですが明確な基準は無いのですね
    免許はあって損するものではないなので、ひたすら楽するために取得して置いた方が無難ですね
    おやつさんの配信で競売を知って、私も物件を1件取得しまして先日登記が完了しました
    おやつさんのように複数の物件を購入する資金がないので大家業をしつつ売却も、と考えていた中でこのブログは非常に助かりました
    法人化など今後の記事も楽しみにしております

    ここ数日のロマサガ配信も楽しませていただきました
    ありがとうございました😊

    • おやつ より:

      迫真投資部のリスナーで既に物件も取得されていたんですね!
      落札おめでとうございます
      物件取得後の賃貸経営に関する記事も書いていく予定なので今後ともよろしくお願いします

  16. エビ より:

    とても充実した内容の記事ありがとうございます!
    実況もたくさん楽しませて頂いております!

    これから出てくる記事の内容かもしれないので、もしご面倒でなければ返答いただきたいのですが

    不動産を始めるに当たっての最低の元手(融資ありなし)の額と不動産入門に最適な書籍や情報などを教えてくださるとうれしいです!

    • えび より:

      よく見たら、元手の話はコメントすでに有りましたね。申し訳ありません。

  17. .t より:

    ネタかと思ってtubeのリンク踏んだらガッツリガチな奴で草。
    一昔前に看護師さんがなんやかんやで稼ぐ必要が出来てマンション一棟買うみたいなマンガあったの思い出しました。
    現物があるだけFXや先物なんかよりは確かな投資な気もしますね…

  18. totti より:

    ジャングルフィーバーでゴリ押して物件買うお話じゃなかった

  19. まっちょ より:

    ロマサガ3の人だと思っていつも楽しく視聴させてましたが、ここまでガチで親切な投資を教えていただけるのヤバいですね!!!

    世の中のうさんくさい情報商材屋を駆逐してください!今後も楽しみに拝読させていただきます!

  20. みんな元気 より:

    大変興味深く拝見させて頂きました。
    ひたすら楽してFF の視聴者です。
    ど素人サラリーマンの疑問としては
    1、宅建は必須?
    2、競売はどうやって参加するの? 購入する物件の目星はどうするの?
    3、遠方の物件には何回くらい自分で足を運ばないといけないの?
    4、情報ゼロ?の段階で入居者ゼロの物件をどう判断して購入できるの?
    と言ったところでしょうか。今後のブログネタの参考にして頂ければと。
    今後も楽しみにしてます!

  21. とり より:

    魔石を競り落としてはマダムを煽り倒してたおやつ氏と、今度はリアルで物件を競り合えるかもしれないなんてムネアツなんだ

  22. ゆっくりドットコム より:

    とても参考になった!
    特に、ずっと持ち続けるわけではないところが凄い!
    今後人口が減り続けていくから住宅需要が減るので、不動産の価値が下がっていく、というように言われていますが、持ち続けなければたしかにそのリスクは低いですよね。
    自分も不動産投資に興味関心をもったので、今後の記事更新を心待ちにしております!

  23. しゃーる より:

    おやつさんは不動産に関する資格っていくつほどお持ちでしょうか

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