STEP1:物件を探す

【全て無料】自宅でできる物件調査の方法まとめ

981.jp競売公売.comで投資対象となりそうな物件を見つけ、3点セットで権利関係などに問題がないことを確認できたら、次は何をすれば良いでしょう。

さっそく現地調査に向かう?

いいえ、実は3点セットの他にも自宅でできる調査はまだまだあります。

おやつ
おやつ
しかも全て無料でできちゃいます!

競売はたとえ良い物件を見つけても落札できなければ無駄になるので、調査にかける手間や費用はできるだけ抑えたいところです。

現地に向かう前に今回ご紹介する方法で調査を行い、本当に現地に向かう必要があるのかを見極めましょう。

もしかしたら、現地を見るまでもないダメ物件かもしれませんし、逆に現地に行かなくても懸念点を解消できるかもしれません。

今回の調査方法を覚えておくことで次のようなメリットがあります。

メリット
  • 無駄な現地調査を減らして時間と費用を節約できる
  • 3点セットだけでは分からない情報を得られる

貴重な時間やお金を無駄にしないためにも是非最後まで読んでみてください。



Googleマップを使った物件調査

まずはGoogleのウェブマッピングサービス『Googleマップ』を使った調査です。

最近では目的地までのナビとして利用している方も多いかと思いますが、不動産投資の物件調査でも大いに役立ちます。

まずは物件の所在地を検索

まずは物件の位置を特定しましょう。

住居表示あり

3点セットの現況調査報告書の「住居表示」に住所が記載されている場合は、この住所を検索すればヒットするはずです。

「住居表示未実施」となっている場合、物件目録の地番で検索してみましょう。

もしヒットしない場合は地番の大字or字(あざ)部分を消して検索するとヒットするかもしれません。

例:埼玉県日高市大字原宿字中台270番2 → 埼玉県日高市大字原宿270番2

それでもヒットしなかった場合はブルーマップを使うか、添付資料にある地図をGoogleマップとにらめっこして場所を特定することになります。

無事、物件の所在地がヒットすれば以下のようなピンアイコンが表示されます。

拡大や縮小を使って物件の周りにどんな施設があるのかを見てみましょう。

また、経路探索機能を使えば、物件から施設(最寄り駅など)までの経路・所要時間が分かります。

航空写真

Googleマップでは以下の操作で航空写真に切り替えることができます。

PCの場合

スマホの場合

航空写真を見ることで、

  • その物件が市街地にあるのか
  • 山の中にあるのか
  • 農地に囲まれているのか
  • 市街地の範囲はどこからどこまでか
  • 中心部からどのぐらい離れているのか

といった情報が一目で分かります。

アパートの場合、敷地内に車を何台とめられるかも目算で測ることができます。

3点セットの中に駐車スペースの情報が書かれていない場合に重宝します。

(4,5台ぐらいとめられそう…?)

また、近隣の月極駐車場を探すのにも便利です。

上のように区画された土地に複数台の車がとめられていれば月極駐車場かもしれません。

月極駐車場かどうかの確認は後述するストリートビューの機能を使います。

3D表示

航空写真を表示しているときに「3D」ボタンを押すか、Ctrlキーを押しながらマウスをドラッグすることで、以下のように建物を3Dで表示することができます。

表から見た図
裏から見た図

解像度は低いのであまり詳細なことは分かりませんが立体的に見ることで、

  • 建物の形状はどうなっているのか
  • 近隣の建物とどれぐらい離れているのか(日当たりなど)
  • 物件資料にない建物の裏側はどうなっているのか

といったことが分かります。

また、後述するストリートビューでは私道に入っていくことができませんが、3D機能なら私道の奥がどうなっているのかを見ることが可能です。

ただし、3D表示に対応していないエリアもあるので、田舎の物件になると使えないことが多いです。

ストリートビュー

Googleのストリートビューは全国の道路沿いの風景を360°パノラマ写真で見られるサービスです。

パノラマビューのまま道路沿いを進むこともでき、まるで現地を散歩してるような疑似体験ができます。

PCの場合

PC版は右下の人型アイコンを道路上にドラッグ&ドロップ

スマホの場合

スマホ版ではピンを立てた状態で左下からストリートビューに入れる

ストリートビューを開いたら、まずは道路沿いから対象物件を見てみましょう。

3点セットの写真とは外観の印象が違うかもしれません。

3点セットの建物外観写真
ストリートビューの建物外観

また、PC版では左上の「ストリートビュー-○○年○○月」という箇所をクリックすることで過去に撮影された同じ場所の写真も見ることができます。

数年前の物件の様子が分かるので、過去の写真がある場合は確認しておきましょう。

物件の外観を確認したら、次は付近を散策してみましょう。

車を使うエリアであれば大通りに出るまでの経路、電車を使うエリアであれば最寄り駅までの経路を通ってみるのが良いです。

チェックポイントは次の通りです。

  • 道路の広さ、高低差
  • 周りの民家の様子(スラム化していないか)
  • 極端に寂れていたり、イヤな雰囲気はないか
  • 忌避施設(風俗店、墓地、火葬場、刑務所、暴力団事務所、ゴミ処理場など)はないか
  • スーパーやコンビニはあるか 等々

要は自分が物件を借りる立場になって、気になる点がないかを確認すればOKです。

ちなみに、イオンやマクドナルドが近くにある物件は客付けしやすい傾向にあります。

こういった企業は入念なマーケティングをして出店するエリアを決めているので、その付近は人が集まるエリアだということが裏付けされているからです。

他にもチェーン店が大通りに軒を連ねているエリアも賃貸需要が高いです。

このようなエリアは地方でも人気が高い

戸建などのファミリー層向けの物件の場合、小学校や中学校が近くにあるかも確認しておくと良いでしょう。

近隣に月極駐車場がある場合は、駐車場の看板がないかを探してみましょう。

看板が見つかれば駐車場を管理している会社とその連絡先がわかります。

看板に管理会社と連絡先が書かれている

ハザードマップで災害リスクを確認

ハザードマップとは、自然災害による被害を予測し、その被害範囲を地図化したものです。

「市町村名 ハザードマップ」で検索すれば、その地域のハザードマップを見られます。

ハザードマップ上で物件の所在地を確認し、洪水・津波・液状化・土砂崩れなどのリスクが無いかをチェックします。

なお、ハザードにかかっていたとしても即投資対象から外すのはもったいないです。

例えば、洪水のリスクがある地域であれば、火災保険で水災の補償をつけておくことで備えることができます。

賃貸需要の調べ方

物件周辺の賃貸需要や家賃相場についても自宅にいながら調べられます。

SUUMOで調べる

お部屋探しのポータルサイトで有名な『SUUMO』ですが、実は不動産投資の物件調査にも使えます。(アットホームなどの他のポータルサイトでも可です)

「地図から探す」でライバル物件の調査

まずは全国版のトップページから投資を検討している物件のエリアをクリック。

「地図から探す」をクリックして、都道府県と市区町村を選択。

クリックして都道府県と市区町村を選択

すると地図上に賃貸や売買の募集をしている物件が表示されます。

最初は売買も含んだ全ての物件が表示される

このままでは情報が多すぎるので物件の絞り込みを行いましょう。

まずは物件種別から「賃貸」を選択。これで賃貸物件の情報だけに絞れます。

物件種別から賃貸のみにチェックを入れる

次に面積・間取りで投資を検討している物件に近い間取りだけにチェックを入れます。

例えば1Kの物件を検討している場合、「ワンルーム・1K・1DK」あたりまでチェックを入れれば十分です。

それ以上の間取りは客層が違うためライバルにはなりません。

投資対象に近い間取りで絞り込む

ここまで物件を絞り込んだら、投資を検討している物件の周辺にある物件情報を片っ端から見ていきましょう。

そのエリアの家賃相場を掴む

周辺の物件情報を見ていけば、そのエリアの家賃相場がだんだん掴めてきます。

例えば投資対象が築20年の場合は、同じぐらいの築年数の物件の家賃設定が参考になります。

立地・間取り・築年数が近い物件の家賃をチェック

新築物件はそもそも客層が違うのでライバルにはなりませんが、そのエリアのアッパー家賃がいくらなのかという意味で参考になります。

ここで重要なのは、築年数と間取りが同じぐらいの物件のうち、地域最安値がいくらかということです。

どんな物件でも地域最安値に家賃を設定すれば、それだけで客付けをしやすくなります。

特にボロ物件投資をする場合はそれが物件取得後の想定家賃となります。

物件数が多すぎる・家賃が安すぎるエリアは注意

賃貸募集をしている物件の数があまりにも多かったり、家賃設定が安すぎるエリアは需要に対して供給が過剰になっており、競争が激化している可能性大です。

そういったエリアの物件を買ってしまうと客付けに苦労するので、相当安く買えるのでなければ見送ることも考えましょう。

投資対象が賃貸募集をしていることも

アパートなどの賃貸物件の場合、競売になっても空室の入居募集をしていることがあります。

もし投資対象の物件情報が見つかった場合、室内の写真や設備一覧などが掲載されているのでラッキーです。

募集ページから物件の仲介会社や管理会社も分かるので、次の「地元の不動産屋に電話して聞く」の調査が簡単になります。

地元の不動産屋に電話して聞く

地域の賃貸需要に関しては、地元の不動産屋に聞くのが一番です。

まずは管理会社を探してみる

賃貸物件の場合、その物件を管理している会社が分かればそこに電話して聞いてみましょう。

管理会社の探し方には次のような方法があります。

  • 3点セットにアパート名や管理会社名が書かれていないか調べる
  • Googleマップにアパート名が記載されていないか調べる
  • ストリートビューで入居者募集の看板がかかっていないかを探す
  • ストリートビューでアパート外観にアパート名を示すものがないか探す
  • アパート名が分かったらGoogle検索で賃貸募集ページを探す(現在過去問わず)
  • 賃貸募集ページから管理会社の名前を探す(掲載終了後もキャッシュが残っていれば調べられる)
入居者募集の看板から管理会社が分かる

管理会社であれば物件が競売になっていることも知っているはずなので「競売に参加しようと思っているので物件のことや賃貸需要を教えてほしい」と正直に伝えればOKです。

直近の空室状況、建物や設備の不具合、修繕の実施状況、管理費や管理の内容、地域全体の賃貸需要、この物件は客付けしやすいかなどを聞くと良いでしょう。

「いきなりそんな電話をして相手にされるの?」と思うかもしれませんが、こちらは将来の見込み客(物件オーナーは管理会社のお客さん)なので案外親切に色々教えてくれます。

管理会社が見つからない場合

もし管理会社が見つからなかったり、そもそも賃貸募集していない物件の場合は、その地域で管理業務をしており評判がよさそうな業者をインターネットで探して電話してみましょう。

この際、競売の情報を伝えれば話がスムーズに進みますが、相手の業者が自社で収益物件を所有しているようなところだとライバルを増やすことになりかねないので、話す相手は慎重に選びましょう。

一般的に大手の賃貸仲介をメインでやっているところ(アパマンショップ、ミニミニ等)であれば担当者は一社員なのでライバルになることは少ないです。

逆に社長と社員数人でやっているような地元の小さい不動産屋は危ないです。

競売の情報を伝えたくない場合は、検討している地域・築年数・物件種別(アパート・戸建)・間取りだけを伝えて、賃貸需要と家賃相場を聞いても構いません。

その際も「もし物件を購入したら管理をお任せしたい」ということを伝えれば無下に扱われることはないでしょう。

おやつ
おやつ
管理をお任せしたい(任せるとは言ってない)…嘘も方便です

売却価格の調べ方

入札金額の参考にするため、どれぐらいの値段で売れるのかも調べておきましょう。

売却価格の調べ方は、戸建、アパート、区分マンションで異なります。

戸建の売却価格を調べる

戸建の場合は先ほどの家賃相場の調査でも使っていたSUUMOなどのポータルサイトで売却価格を調べるのが良いです。

「地図から探す」の画面から、今度は物件種別を「賃貸」ではなく「中古一戸建て」にチェックを入れます。

物件種別から「中古一戸建て」に絞り込む

これで近隣の同程度の中古住宅の売り出し価格が分かるので、売却する際の大体の相場が掴めるかと思います。

また、「中古一戸建て」だけではなく「新築一戸建て」「土地」の売り出し価格も参考までに調べておくと良いでしょう。

アパートの売却価格を調べる

一棟アパートの場合、SUUMOなどでは売却情報が載っていないので、収益物件専門のポータルサイトを使って売却価格を調べます。

収益物件を扱うポータルサイトでは『楽待』『健美家』などが有名です。

近隣の一棟アパートを検索して、いくらで売られているのかをチェックしましょう。

また、戸建同様、土地だけでいくらで売られているのかを調べるのも参考になります。

区分マンションの売却価格を調べる

区分マンションの場合は、同じ間取りの部屋が過去にいくらで売られていたのかを調べるのが良いです。

『マンションレビュー』では無料の会員登録をすることで過去の販売価格の一覧を見ることができます。

マンション名を検索すれば過去の販売価格が見られる

また、過去の家賃設定の一覧も見ることができるので、賃貸を考えている場合はこちらも参考になります。

ただし、戸建・アパート・区分マンション全てに言えることですが、ネットに出ている価格は「売出し価格」であり「成約価格」ではない点に注意しましょう。

不動産はネットに掲載されている価格に対して、指値(値引き)をして売買されることが多いので「成約価格」は1,2割程度安く見積もった方が良いです。

さいごに

以上、自宅から無料でできる物件調査のまとめでした。

毎回現地調査に行くのは時間の面でも費用の面でも大変なので、便利なツールはどんどん活用するようにしましょう。

私自身、3点セットと今回紹介したネット調査で特に問題がなければ、現地へ行かずに入札を決めることも結構あります。

今回紹介した調査以外にも、有料にはなりますが物件の登記簿を取得して調査するという方法もあります。(そちらについては長くなるのでまた別の記事で解説します)

また、YouTubeチャンネル『おやつかんぱにー 迫真投資部』では、3点セットの読み方から今回紹介したストリートビューやSUUMOを使った調査まで、実演しながら解説しているので是非こちらもご覧になってください。

ではまた次回!

POSTED COMMENT

  1. ひつじさん より:

    こんにちは。更新お疲れ様です。
    色んな不動産本を読むと、現地調査で得られる情報はかなり多いと思うので
    おやつさんのように現地調査をせずに入札を決めることがあるというのはなかなか信じられない気持ちなんですが
    やはり競売は内見ができない分、外見や現地付近の管理会社の情報から判断するしかないので、競売特有のテクニックというか進め方なんですかね。

    はじめての競売を読みましたが、こちらは債務者と事前にコンタクトを取って入札を判断するケースも多かったですが
    そういったことはされていないんでしょうか。

    • おやつ より:

      物件の内容によっては債務者と事前にコンタクトをとって入札を判断することもあります。
      もちろん全ての物件で現地調査するに越したことはありませんが、落札できることが稀な競売では全部を見ようとすると時間的にも費用的にも負担が大きいです。
      通常の不動産投資であれば必ず室内も案内してもらえますし、値段交渉次第では購入できるので毎回現地を見た方が良いと思います。

      私が現地調査をする基準は大体次の通りです
      ・3点セットに気になる記載がある場合
      ・物件が自宅の近くにある場合
      ・入札予定金額が2000万円以上の場合

  2. クエラ より:

    おやつさま
    更新お疲れ様です。競売対象がアパートの場合であれば、管理会社さまに伺うことができると思いますが、一戸建ての場合はどの様に確認しておりますか?債務者に直接うかがうのでしょうか?

    • おやつ より:

      一戸建ての場合は3点セットに気になる記載があるときだけ債務者や近隣住民から聞き込みを行うことがあります。
      基本的に戸建は安い(大怪我しない)のでそこまで手間をかけずに入札することが多いです。

  3. ガジ より:

    更新お疲れさまです。
    どんな本より勉強になる記事、いつもありがちおうございます。

    即月20万入る予定だった学生街のオーナーチェンジアパート、グーグルやスーモでは散々調べましたが、今回は落札できませんでした。
    (このブログ好みの条件だったから、オヤツァーがみんなこぞって入札していたに違い)ないです(10人)

    • おやつ より:

      もしかしてこの物件でしょうか?
      https://xn--55q36pba3495a.com/auction/200354.html

      即月20万円で1110万円なら表面利回り21.6%なので割とお値打ちだったんじゃないかと思います。
      今回落札できなかったのは残念ですが、これにめげずに次回良い物件が出たときにまた挑戦してみてください。

      • ガジ より:

        やはりチェックしておりましたか!
        落札した「法人」はおやつさんに違いないと踏んでおります。
        私は助兵衛根性出して満室時表面利回り33%くらいで入札した結果がこれだよ。

        ですが、10人も入札してこの利回りで落札なんて、やっぱりオーナーチェンジ物件は企業が買いにくい分おいしいんですね。
        励ましのお言葉多謝!間髪入れずに入札を続けていきます。おやつさんのおかげで行動できたおやつぁーです!

  4. よこ より:

    更新お疲れ様です。
    もともとゲーム動画を拝見していたのですが、こちらも大変面白く、つい私も競売投資に興味を持ってしまいました。

    ところで、このような素晴らしいノウハウをご提供いただくと、いわゆるライバルが増えてしまうことになるんじゃないか思うのですが、その辺り懸念は感じられないのでしょうか。

    私のような素人(カモ?)ならいざ知らず、競売人口が増えるとおやつさんもやりにくくなってしまうんじゃないかと思い、どういったモチベーションでこういった記事を書かれていらっしゃるのかな、という点が少し気になりました。

    では、ブログの続き、動画とも楽しみにしております。

    • おやつ より:

      コメントありがとうございます。
      たしかにライバルが増えて今以上に競売公売物件が高騰してしまうかもしれませんね…
      実際、以前現地調査に行った際に地元の不動産屋との世間話で公売の話をしたことがあったんですけど、その数か月後に公売会場でその業者さんとばったり出くわして、入札物件も競合して物件を取られてしまったことがありました。私の話を聞いて公売に参加したくなったそうです。(私は2番手だったのでその人がいなければ落札できていました)
      そんなわけなので、ライバルが増えることは認識してるんですけど、どうしてこんなことやってるんでしょうかね…
      多分、自分の知識を纏めたいというのと、それを読んだ人の役に立って喜んでもらいたいというのと、発信を続けていれば何かいいことがあるかもしれないというのと…そんな感じだと思います。

      • よこ より:

        コメントありがとうございます。
        なるほど、それは災難でしたね。おやつさんの動画、記事を拝見していると、わかりやすい上、言い回しに魅力を感じますので、いろいろと関心をもたれる方はさぞ多いと思います。

        確かに、自分の知識をまとめるという点では、全く別の分野ですが私もエンジニアをやっているためよく理解できます。
        これからも応援しています。

  5. つね より:

    いつも楽しく拝読してます。

    今回の不動産業者の項目の件。今まで借りる側しか経験したことない身からすると、地元の個人の不動産屋さんは、とても親切で丁寧な業者さんと、地雷そのものな業者の二極な印象があるので、いつも地元の丁寧な業者さんを探してました。
    ですが、管理を任せる側になると、とたんにライバルになる可能性などのリスクが存在するなど、実務を経験されての文は読み物としてもとても面白いです。

    今後も更新、楽しみにしていますね。

  6. こぴ より:

    こんにちは。
    最近おやつさんのことを知り、ゲームも不動産も楽しませてもらっています。
    投資部の方は過去動画を全部見終えてしまったのですが、もう配信はされないのでしょうか?
    また気が向いた時にでも投資部も配信して頂けると嬉しいです。

    • おやつ より:

      こんにちは。迫真投資部の配信はいづれまた再開しようと考えてます。また、中古物件の修繕Before/Afterの動画も投稿しようと現在計画中です。

  7. だいやぼー より:

    いつも楽しく動画拝聴させていただいております
    おやつさんがオススメしてる本を何度か読んで勉強しています
    その中ではじめての競売をオススメされておりましたが電子書籍でこれに似たオススメの本があれば教えてください
    今後も無理のないよう身体に気をつけてください

    • おやつ より:

      コメントありがとうございます!
      初心者向けだとこちらの本も分かりやすくまとまっていると思います。
      「競売不動産」で資産を増やす方法 Kindle版
      https://amzn.to/3FkmfsU
      また、少々マニアックですがこちらの本は個人的に勉強になりました。
      不動産「競売」の究極の裏ワザ (22世紀アート) Kindle版
      https://amzn.to/3qhpBXx

      • だいやぼー より:

        コメントありがとうございます!
        早速購入して勉強してみたいと思います。

  8. SA より:

    はじめまして。ゲーム動画も投資情報もいつも楽しく拝見させていただいております。
    おやつさんの動画を見て私も競売に手を出し始めたのですが、もしよろしければ、おやつさんにぜひ伺いたいことがあります。
    現地調査により以下のようなネガティブな条件が判明した物件について、おやつさんでしたら入札されますか?入札される場合は家賃をいくらぐらいにに設定され、黒字化するためにどんな計画を立てますか?
    (あまり書くと特定できそうなので(笑)曖昧にしています)

    <物件>
    ・売却基準価額は200万円台後半。評価額は400万円台。
    ・物件は一戸建て&土地。築30年以上の木造2階建て
    ・物件に立地、権利、破損等の問題はなし
    ・固定、都市計画税あわせて5万円未満

    <現地調査で判明>
    ・債務者は60歳以上の単身世帯
    ・3点セットにのっていない玄関部分を実際に見ると、思った以上にものが多く、古く、ごみごみしている
    ・債務者は出ていく先がなく住居に残りたいという
    ・私が購入できたら賃貸借契約を結んでもよい、と持ちかけるとぜひ応じたいと話すも、いくらまでの家賃なら払えるかたずねることを失念
    ・債務者は自ら金がないと言い(実際全くありそうに見えない)、高齢で就労も厳しい

    以上、是非よろしくお願いします。

    • おやつ より:

      現地調査お疲れ様です!
      物件のデメリットが記載されている点だけだとしたら私なら入札すると思います。
      まず、玄関については古いのはクリーニングや塗装で何とかなりますし、動産の撤去もそこまで費用は掛かりません。そもそも続けて賃貸されるならそれも必要ないですしね。
      入札前に債務者と家賃について話し合えれば一番ですが、面倒であれば落札後に交渉でも良いと思います。
      家賃は近隣の同程度の物件と同じか少し安いぐらいにして、それで折り合いがつかなければ期限を定めて出て行ってもらいましょう(覚書を忘れずに)
      折り合いがついた場合は賃貸借契約を結ぶことになりますが、相手は物件を差し押さえられた債務者。ちゃんと家賃を払ってくれるか心配なので普通借家契約ではなく1年の定期借家契約にしましょう。
      普通借家契約だと家賃滞納などの問題があっても追い出すのはなかなか大変ですが、定期であれば1年後に自動的に契約が解除されるので安心です。
      こんな感じの計画で進めてはいかがでしょうか?

  9. SA より:

    早速回答いただきありがとうございます!
    家賃収入が少額になりそうな点や滞納の心配にばかり目が行きましたが、動産の撤去やリフォームの費用がかからないというメリットも確かにありますね。
    また、定期借家契約の契約解除規定がこういうところで利点として活きるのかと目から鱗が落ちました。

    大家の立場で考えてみると、高齢者は海千山千だったりして、退去させるのに骨が折れる割に世間体も悪く、迷っているうちに病気や認知症にでもなれば妙な責任を背負うことになるしやべぇよやべぇよ…と敬遠したくなることが非常によくわかりました。

    定期借家契約なら十分な猶予を設けての契約解除ですし、退去前提できちんと話をして覚書にすれば、不必要に入居者自身の責任を負ってしまう事態も回避できそうですね。
    本当に参考になりました。ありがとうございます!

  10. ガジ より:

    RC造マンションがもう材料費より安いんじゃないかと、https://981.jp/ftl/searchRes_detail.do?res.id=631679&s.ag0=20&s.ag1=35&s.at=0&s.bp1=2000&s.lo=0&s.pr=02,03,04,05,06,07,13,14,11,12,08,09,10,19,20,15&s.pu=10&s.rg=3&s.sd=2022-01-05&s.st=1
    満室時表面利回り、基準価格なら112%・・
    47/50が空室、リフォーム費が1000万近くかかるとしても俄然安すぎると思います。評価書に工事が途中で中断されたままとありますが、地雷でしょうか?
    おやつさんの生放送で意見が聞きたい物件です。

    • おやつ より:

      これは確かに安いですね!
      水戸駅から900mで立地もかなり良い
      面倒な物件かと思いきや関係人の陳述や執行官の意見もすっきりしてる
      気になる点は修繕にいくらかかるのかということと駐車場がついてないということぐらいでしょうか
      ストリートビューを見ると隣が駐車場になっているみたいですがこれが借りられるのかどうか
      エレベーター付きの大型物件なのでランニングコストは結構かかりそうです
      入札前にぜひ現地を見ておきたい物件ですね
      もしかしたらお宝物件かもしれません(その分落札額も高騰するかも…)

      • ガジ より:

        この物件、7000万で落札されてましたねw
        基準価格から4倍に跳ね上がったけど利回り23~24%ですね。水戸駅近くなので、みねしましゃちょーあたりが落札したと思っておきますw

        この物件もそうですけど、リフォーム費用や評価書に書かれている工事費用などは入れないで(見ないで)基準価額から入札額を決める人が多いような印象を受けます。
        自分は共同住宅の場合、リフォーム入れて表面30%で入札していますが、こう何度も落札できないと、この基準数値は流石に甘い気がしてきました。やっぱり甘いでしょうか?

        • おやつ より:

          7000万円超えましたか…
          リフォーム費用が嵩みそうなので実質利回りでは20%下回りそうですね。
          リフォーム入れて表面利回り30%だと最近は厳しいかと思います。
          物件の築年数や入居率、地域、状態にもよるので何とも言えないですけど、20%ぐらいで10回に1回落とせるかどうかといったところですね。

          • ガジ より:

            返信ありがとうございます!
            ご紹介いただいた本にもちらほらありましたが、状況はどんどん厳しくなっているのですね。リフォーム額や空室率にもよりますが、20%基準で考えて入札していきます。

  11. ガジ より:

    レスありがとうございます!
    工事のような、執行官も調べてなさそうな不明点はやはり現地調査が絶対ということですね。
    計算間違ってました。32/35空室で満室利回り94.1%ですね。失礼しました。それでも5000万なら利回り33.6%。
    ただ築34年の工事再開もあったり、高騰したら初期費用込みだとそれなりの額になったりとか、融資受けられても現在ほぼ空室で、初期の返済に耐えるのが大変そうですね。いくら安くてもハードル高いかなーと。

  12. くち より:

    いつもゲーム動画を楽しく拝見しております。

    おやつさんの不動産ブログを読んで、競売に興味を持ちました。

    https://981.jp/ftl/searchRes_detail.do?res.id=631725&s.ag1=40&s.bp1=300&s.lo=0&s.pu=1&s.rg=3&size=100

    気になった物件で3点セットを見る限り重大な欠陥はないのですが、「持ち主が10年前からいない」という点が心配です。

    初めて競売に参加するなら、持ち主と会えない可能性のある物件はやめておいた方がよいのでしょうか?

    • おやつ より:

      物件資料拝見しました。
      「10年前からいない」と言ってるのは近隣者なので裁判所は所有者と連絡が取れている可能性はあります。
      執行官室に電話して聞くか、裁判所に出向いて物件のファイルを読めば何かわかるかもしれません。
      また、登記簿をとれば所有者の現在の住所がわかるかもしれません。
      もし所有者が見つからなくても心配なら強制執行という手もありますし、それも加味して儲けが出る額で入札すれば良いかと思います。
      (10年留守にしている方が動産の権利を訴えてくる可能性は低いので私ならそのまま処分するかも…)

      あと、建物は家主がいないと痛むのが早いので修繕費は多めに見積もった方が良いと思います。

  13. くち より:

    ご回答いただきありがとうございました!
    強制執行や修繕料など、考えることがまだまだたくさんありますね…。
    自分が納得できる金額で入札できるように、この後も調査したいと思います。

  14. ロビタ より:

    おやつさんこんばんは!
    ひたすら楽してシリーズいつも楽しく見させていただいています!
    裁判所から郵送で入札書をいただいたので、物件探しと不動産事業の勉強頑張ります〜!

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