STEP1:物件を探す

競売物件の現地調査の方法と見るべきポイント

競売物件の現地調査

競売や公売では一般の不動産売買と異なり基本的に建物の中を見ることはできません。

それでも3点セットや机上の調査だけでは見えてこない、現地に行くことでしか分からない情報はたくさんあります。

今回は競売物件の現地調査の際に見るべきポイントについて解説していきます。



持ち物

持ち物

まずは現地調査に持っていく持ち物です。

「必ず持っていくもの」「あると便利なもの」に分けました。

必ず持っていくもの
  • スマホ
  • 筆記用具
  • 物件の住所、図面を印刷した紙
  • メジャー
  • 名刺

スマホには調査に行く物件の3点セットのPDFをダウンロードしておき、いつでも確認できるようにしておきましょう。

名刺は近隣の不動産屋にヒアリングに行くときに渡します。場合によっては占有者に渡すこともあるかもしれません。

お勤め先の名刺ではなく、ご自身の住所や連絡先を記載したプライベートな名刺を作っておいた方が無難です。

今はネットでテンプレートを選ぶだけで簡単に個人の名刺を作ることができます。

名刺プライベート名刺の作成例

 

あると便利なもの
  • 物件の登記簿
  • モバイルバッテリー
  • シャープペンシルの芯
  • 水平器

物件の登記簿は332円払えばネットで誰でも取得可能です。

登記簿を見れば、物件所有者の名前と住所、さらにローンを組んで購入していた場合、金融機関からいくら借りていたのかも分かります。

シャープペンシルの芯はクラックの調査に使えます。

水平器は建物の傾きを調べる道具です。

スマホの水平器アプリでも傾きを調べられますが、精度があまりよくないのでオススメはしません。

安いものであれば1000円以下で買えるので実物を購入しておきましょう。

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物件の調査

現地に着いたら、まずは建物を外から確認します。

・クラック(ひび割れ)
建物の周囲をぐるっと回ってみて基礎と外壁に大きなクラックがないかを確認します。

特にクラックが発生しやすい箇所は基礎の開口部の角です。

外壁クラック外壁のクラック
基礎のクラック基礎の開口部にできやすい

既存住宅状況調査の基準では幅0.5mm、深さ20mm以上の亀裂があると構造的に問題ありとされています。

一般的なシャープペンシルの芯が0.5mmなので、芯を差し込んでみることでチェックすることができます。

なお、外構部分のコンクリート(犬走り)にあるひび割れは外壁や基礎ほど深刻ではありませんが、あまりにも大きかったり数が多い場合は地盤沈下の可能性があるので注意が必要です。

犬走りのクラック犬走りのクラック

・チョーキング
建物の外壁を手で擦ってみて白っぽい粉が付くかどうかをチェックします。

これは「チョーキング」と呼ばれる現象で、粉が付いた場合は塗装の寿命が近づいていることを意味します。

チョーキング塗装が劣化していると白い粉が付く

外壁塗装は建物の大きさや足場の有無にもよりますが、50万円~200万円程度かかることもあるため、取得後の修繕を考えるうえで大きなウェイトを占めます。

寿命を超えたまま塗装をせずに放置すると、見栄えが悪くなるだけでなく雨漏りの原因にもなるので注意が必要です。

また、外壁のコーキング(ゴムのようなもの)が劣化していないかもチェックしておきましょう。ここも雨漏りの原因になります。

コーキングコーキングの劣化は雨漏りの原因になる

・共用部分の鉄部の錆
アパートの場合、共用廊下や階段が外にあることが多く、柱や足場が雨水にさらされ錆びてしまっていることがあります。

表面上の錆であれば塗装で見違えるほどきれいになります。(費用も5~15万円程度)

塗装前塗装前
塗装後塗装後(費用は10万円程度)

ただし、穴が開いてしまうほど劣化している場合は補強工事が必要になり工事費がかさみます。(50万円以上かかることも)

・敷地内の水捌け
水捌けを調べたい場合、現地調査は雨の日を狙いましょう。

敷地内に雨水が溜まっている箇所がないかをチェックします。

また、屋外に共用廊下があるアパートの場合、2階廊下の排水がちゃんとできているかも確認しておきましょう。

水たまり

・雨漏りによる染み
軒天、バルコニーの下、共用廊下の天井などに雨漏りでできた染みがないかをチェックします。

屋外から見える部分にそういった染みがある場合、室内も雨漏りしている可能性が高いです。

ひどいところだと天井の一部が崩落してしまっている物件もあります。

共用廊下天井雨漏り共用廊下の天井が崩落している様子

・接道状況
敷地と道路が幅2m以上の間口で接していないと建物の再建築ができません。

3点セットに記載されているはずですが念のため現地でも確認しておきましょう。

接道

・境界
境界を示す境界標があるか、樹木などが越境していないかを確認します。

境界標境界標

・占有状況(3点セット通りか?)
現地調査報告書が作成された時点から入札までにはかなりの時間差があるため、占有状況が資料の内容と変わってしまっていたというのは珍しいことではありません。

入居者が退去してしまっていて想定していた家賃収入を得られないこともあります。

アパートの場合、ガスが開栓しているか、電気メーターの表示、郵便受け、カーテンの有無などで判別することができます。

ガスメーター「ガス止」表示になっていないか?元栓が開いているか?

・写真撮影
後から見返したり、不動産屋やリフォーム業者と情報を共有できるよう建物全体や気になった箇所の写真を撮影しておきましょう。

周辺環境の確認

物件の周辺にどんな施設があるのかを確認しましょう。

スーパー、コンビニ、学校、郵便局などが近くにあると入居付けの際に有利です。

逆に、火葬場や墓地などの禁忌施設が近くにあると不利になります。

駅を利用するエリアの場合は駅までの道を実際に歩いてみると良いです。

道幅、人通り、交通量、活気などストリートビューではわからない街の雰囲気が分かります。

周辺住民へのヒアリング

そのエリアの住み心地は実際に住んでいる住民に聞くのが一番です。

最初は知らない人に話しかけるのは抵抗があるかもしれませんが、思い切って周辺住民へヒアリングしてみましょう。

丁寧に接すれば意外と皆さん親切に答えてくれます。

特に自宅の庭に出てきていたり、散歩をしている主婦の方が狙い目です。

普段お勤めで留守にしがちな旦那さんより、よほど自宅周辺の状況に詳しいです。

また話好きの方が多く、こちらが聞いていないことまで教えてくれることがよくあります。

おばちゃんは激アツ!

周辺住民を見かけたら、まずは自然な笑顔で挨拶をしましょう。
(やりすぎな営業スマイルは警戒されるのでNG)

そして、「実は今あちらの家が売りに出ていて調べに来たんですよ」と自分の素性を明かします。

散歩中の方には「私は今日〇〇から来たんですが、この辺りにお住まいの方ですか?」と確認するのも忘れずに。

近所の家が売りに出ていると伝えれば、大体の方は興味を持って話に付き合ってくれます。

このとき、競売に出ていることまで話すかどうかはケースバイケースで判断しましょう。

たまに隣地の方で対象の敷地を欲しがっている方もいます。

まずは「お店が多くて便利ですね」「静かでいいところですね」などそのエリアの良いところを見つけて話題にすると話が弾みやすいです。

おやつ
おやつ
自分が住んでるところを褒められて気を悪くする人はいません。逆もまた然りです。

そして、話をしていく中で以下のようなことを聞いていきます。

  • 対象物件にはどんな方が住んでいるか?
  • 空室であればどれぐらいの期間空いているのか
  • 生活する上での利便性(普段どこで買い物をしているかなど)
  • 近隣でのトラブル(騒音、隣人トラブルはないか)
  • 大雨、洪水時の浸水履歴
  • 震災の時の影響(液状化や家が傾いたりしなかったかなど)

占有者へのヒアリング

周辺住民だけでなく占有者にもヒアリングをしましょう。

やはりその物件については実際にそこに住んでいる方が一番詳しいです。

事前に3点セットの「関係人の陳述等」を読んで、占有者の人柄を推測しておくことをオススメします。

占有者へのヒアリングもまずは挨拶から、そして自分の素性を明かします。

アパートであれば入居者に不具合箇所や困ったことがないかを聞きます。

「自分が大家になった際は改善したいと思っているので…」と伝えれば、ここぞとばかりに色々話してくれます。

一方、戸建などで占有者=債務者だった場合は、不具合箇所はもちろんのこと、落札後にどうするつもりなのかもそれとなく聞いておきましょう。(賃貸して住み続けたいのか、出ていくつもりなのか)

債務者に賃貸してもいいと思っているのであれば、「家賃〇万円で良ければ賃貸で住んでもらいたい」と伝えてみるのもありです。

その場合、落札後に連絡がとれるよう、名刺を渡して相手の連絡先を聞いておきましょう。

また、親切な占有者であれば部屋の中を見せてくれることもあります。

その場合は天井に雨漏りの跡がないか、水平器を使って建物に傾きがないか、動産の量、部屋の傷み具合、リフォームにいくらかかりそうかなどを見ておきましょう。

雨漏り跡天井の雨漏り跡

周辺の不動産屋へのヒアリング

せっかく現地調査に来たなら周辺の不動産屋にもヒアリングをしましょう。

アパートの場合、その物件を管理している管理会社があればまずはそこに聞くのが一番です。

管理会社をつけていない場合は周辺で賃貸を扱っている評判の良さそうな不動産屋をネットで調べておきましょう。

また、不動産屋は1件だけでなく、2,3件回るようにした方がより正確な情報を得られるのでオススメです。

当然、飛び込みよりはアポを取っておいた方が良いので、事前にヒアリングをする業者を決めておき、現地調査へ行く日が決まったら電話で挨拶してアポを取っておきましょう。

「購入後は仲介や管理をお任せしたいと思っています」といえば無下に扱われることはまずありません。

ヒアリングの際は、物件の住所や間取りを印刷した紙、現地で撮影した写真を見せると話が早いです。

不動産屋に聞く内容

  • 対象エリアの賃貸需要
  • 家賃はいくら取れそうか
  • 仲介をお任せした場合、どのぐらいの期間で決められそうか
  • 管理業務の内容と費用(定期巡回や清掃はあるかなど)
  • (物件の管理会社であれば)過去の空室期間や入居付けに苦労している点がないか

管轄の地方裁判所へ

競売を管轄している地方裁判所が対象物件から近い場合は現地調査のついでに寄っておきましょう。

資料閲覧室へ行けば、ネットではプライバシー保護のため見られなかった3点セットの黒塗りの部分が分かります。

また、執行官室では入札書類を無料で配布しています。

郵送で取り寄せる手間が省けるので、書き損じや今後別の競売物件に入札するときのために多めにもらっておくと良いでしょう。

毎回現地調査に行かなければいけないのか?

現地調査を行うことで「入札をするか見送るか?」「入札する場合に入札金額をいくらにするか?」といった判断がより正確にできるようになります。

当然、入札を検討している全ての物件で現地調査した方が良いのは言うまでもありませんが、現実問題として全ての物件で現地調査をするというのはとても大変なことです。

特に、競売物件は一般の不動産投資と異なり、落札できないことの方が圧倒的に多いため調査にかけた労力が無駄になってしまうことがほとんどです。

実を言うと、私も全ての物件を現地調査しているわけではありません。

3点セットの記述に気になる点がなければ、前回解説したネット上の調査で済ませてしまうことも多々あります。

私の場合、次のいずれかに当てはまった時だけ現地調査するようにしています。

  • 対象物件が自宅から近く、現地調査が負担にならない場合
  • 3点セットに気になる記載があり、ネット上の調査では判明しなかった場合
  • 入札予定金額が自分にとって高額な場合

ただ、3000万円以上する物件を見ないで入札することもあるのでこれが絶対の基準というわけではありません。

また、人によって事情が異なるはずなので、この基準がそのまま皆さんに当てはまるとも思っていません。

現地調査を行う基準は、ご自身がかけられる時間・労力・リスク許容度を天秤にかけて決められるのが良いかと思います。

ただ一つ言えることは、1棟目でコケるとその後の立て直しが大変になるので、最初のうちは多少無理をしてでも現地調査を頑張った方が良いということです。

おやつ
おやつ
今でこそ現地を見ずに入札することも増えましたが、私も最初のうちはほぼ全ての物件を現地調査していました。

大変かと思いますが、物件を買い進めていくうちに勘をつかめたり、リスク許容度も上がってくるものなので、最初はとにかく足を使って頑張ってみましょう!

 

↓最後にいつものオススメ本の紹介です↓

競売物件で入札してはいけない危ない物件の見分け方が詳しく解説された本です。

以前紹介した『はじめての競売』よりさらに突っ込んだ内容になっています。

3点セットのより詳しい読み方、法律関係の知識を付けておきたい方は是非ご一読ください。

POSTED COMMENT

  1. shuzie より:

    ブログ更新お疲れ様です!
    いつもたいへん参考にしています。

    早速ですが質問です。
    現地物件の調査(クラックとか水はけの確認など)をする際は、物件の敷地内に侵入することになると思うのですが、占有者の方に挨拶して許可を貰ってから実施するのでしょうか?
    また、気難しい占有者の方が出てきて話が出来ずに帰った経験はありますか?

    • おやつ より:

      戸建の場合はまず在宅かどうかをチャイムを鳴らして確認し、占有者の方がいたら挨拶をして許可を取りますね。住んではいるけど留守だった場合はさっと見るだけに済ませます。
      すでに退去していて空室だった場合は建物の周りをぐるっと回ってじっくり調査します。アパートの場合は戸建ほど気を使わないので調査しやすいです。

      中には気難しい方もいるのでほとんど話ができなかったこともありますね。ただ、体感的には5人中4人ぐらいはちゃんと対応してくれます。

      • shuzie より:

        回答ありがとうございます!
        おやつさんをはじめ、先駆者の方々は皆さん臆さずに訪問しているのですね。
        自分も頑張ります!

  2. ゆっくりドットコム より:

    おばちゃんが激アツは真理ですね!
    安価な手土産でもおばちゃんには効果絶大!
    今まで2件、現地に行って、占有者の方や近隣の方の門戸を叩いて話を伺ったのですが、両者ともおしゃべり好きで、いろんなことをベラベラ話してくれましたw

  3. プーギー より:

    ブログいつも楽しく拝見させていただいています
    私も近隣の方にいろいろお話を伺ったのですが、おばちゃんには聞いていませんでした
    ですが、書かれていることは確かに、と思う点がいくつかあったので、今後は参考にさせていただきます

    おやつさんはサラリーマン時代から大家業を始めたということですが、どのタイミングで個人事業主になられましたか?

    先日やっと1件目の入居者が決まり、いよいよ大家業の第一歩というところなので、そういった点が少し気になりました
    ここまでこれたのもおやつさんのおかげだと思っております
    非常に感謝です
    これからも応援させていただきます

    • おやつ より:

      コメントありがとうございます!
      個人事業主になったタイミングというのは会社を辞めて独立したタイミングでしょうか、それとも開業届を出したタイミングでしょうか?
      会社を辞めたタイミングは4棟目のアパートを購入して家賃収入が50万円を超えたときでした。
      その後、失業保険の受給期間を経て、退職1年後に法人の設立とともに個人も開業届を提出しました。

      1件目の入居付けおめでとうございます!
      こうやってブログを読んだ方が実際に行動されて成果を出しているというのは私としてもとても励みになります。
      これからもお役に立てる記事を頑張って書いていきますのでよろしくお願いいたします。

      • プーギー より:

        曖昧な質問となってしまったのですがお返事ありがとうございます!

        サラリーマン大家でも年間20万を超えると確定申告が必要という記事をどこかで見て、
        おやつさんもサラリーマン大家からスタートしたときにどの程度の規模まで白色申告だったのか
        気になったので質問させてもらいました
        先に会社を辞めて開業届を出されたのですね
        しっかり失業保険を受給しているあたり、やり込み動画同様計画を練られたのだと推察しますw
        ご回答ありがとうございました!

        おやつさんの励みになっているようで光栄です
        収益化までのめどが立ったので感謝もお伝えしたくてコメントさせていただきました
        私の方はまだ始まったばかりなのでこれからも勉強させてもらいます
        大変かとは思いますがご無理せず、今後も更新よろしくお願いします

  4. しばお より:

    占有者へのヒアリングの右のおっさんがおやつさんですね……わかります!

  5. ぶんざい より:

    私も先日、ようやく物件を入手できることになりました。ありがとうございます。

    ところで火災保険料ですが、例えば中古戸建では年間どのぐらいの予算設定にされていますか?
    面積と補償内容によって変動するのは分かりますが、一括見積サイトで提示された金額が
    高すぎたので、大体の目安にされている掛け金・補償内容があれば教えてください。
    また、おすすめの保険会社があればお願いします。

    • おやつ より:

      物件入手おめでとうございます!

      火災保険についてですが、私はいつも下記のような一括査定サイトを使って一番条件の良い保険会社をその都度探しています。
      https://px.a8.net/svt/ejp?a8mat=3N5XS7+73EZAQ+3RU+6S4D6B

      建物の条件によって最安の保険会社は毎回変わりますが、あいおいとセコムは安い印象です。
      保険料は普通の戸建であれば火災保険・地震保険合わせて5万円/年以下といった感じです。

      保険料を安く抑えるには建物評価額をできるだけ安く抑えてもらうことです。
      保険会社によって下限はありますが、だいたい自動計算結果の7割ぐらいには下げてもらえます。
      また、水災の心配がない地域であれば水災補償を外すのも良いです。(ハザードマップで確認)
      あとは1年契約ではなく10年一括にした方が保険料は安くなります。(途中解約しても月割りで返還されるので損はしません)

      また、収益物件で特に気を付けなければいけないのは施設賠償責任特約をつけておくことです。
      これは物件に不備があって入居者に損害を与えてしまった際に補償してもらえる特約なので必ずつけておきましょう。

      保険に関してはそれだけで記事がいくつもかけてしまうぐらいの情報量になってしまうので、今回はとりあえずこれぐらいで。
      いずれ火災地震保険の記事も書く予定なのでそちらも参考にしていただければと思います。

  6. ぶんざい より:

    ご返信ありがとナスです。

    >保険料は普通の戸建であれば火災保険・地震保険合わせて5万円/年以下といった感じです。
    そうなんですよね、私も5年一括で年間5万ぐらいの見積もりが返ってきました。
    (5年保有ぐらいで売却しようと考えていたので)

    床面積が130㎡超と無駄に広いので、全労済のシミュレーションで補償額めちゃ下げて
    年間2万ぐらいになったんですが、自動計算から7割ぐらいに落とせそうなら再検討してみます。

    水災の心配はない場所ですが、施設賠償責任特約は付けるようにします。
    ありがとうございました。

  7. D より:

    おやつさん、
    先日Blogに質問((ヌ)の共同住宅)させていただきましたが、ご回答ありがとうございました。今日は初の開札でした(初回で1000万超えの(ヌ)はどうかと思っていましたが)。応落できませんでしたが、現地調査含めてとても良い勉強になりました。御礼申し上げます。

    もし可能でしたら、入札金額のことで質問させていただきたいです。賃貸目線での価格と短期売買目線での価格だと、どうしても後者が強いと思います。セミFIRE目的だと一定期間はホールドしたいと思うのですが、このあたりどうやって短期売買者と戦うのが良いのでしょうか?

    ちなみに入札した物件はこれです。
    https://981.jp/ftl/searchRes_detail.do?res.id=633040

    落札の3658万はちょっと高すぎる気もします(2位は約3000万、私の予想は2800万)が、ブレイクダウンすると多分、
    ・売却額:5000万(家賃42万弱/月、表面10%。※現況39.2万/月&空室1)
    ・売却利益:750万(15%)
    ・修繕費:400万(外壁+屋根+ほか)
    ・ほか:インセンティブ100万、諸経費100万
    ≒3650万
    かなぁと思っています。あるいは修繕して表面約12%でホールドするのか。

    あのスーパーボールみたいなのを期待して(?)入札し続けるしかないですね。

    • おやつ より:

      現地調査&入札お疲れ様です。
      最近は落札価格が異様に高騰している物件も多いので仕方ないですね。
      ただ、現在でも表面30%・実利回り20%程度の物件はまだまだありますのでそういった物件に巡り合えるまで入札し続けるしかないと思います。
      20件に1件落札でも全然儲けは出ますので高騰した物件の入札金額に惑わされず根気強く賃貸目線で利回りを考えるのが良いと思います。

      • D より:

        深夜の返信ありがとうございます! 今は地震保険対応で忙しくされていると思います。

        おかげさまで頭を冷やせました。悩まずにまずは数を打っていこうと思います。
        私個人はAI屋なので、全体の落札傾向の分析等とかもやってみようと思います。

      • D より:

        私信です。少ないですがアドレスからチップ送りました。ぜひお金とって下さい。

  8. xyz より:

    おやつさん初めまして!おやつさんの動画やブログを読んで先日競売入札始めました!
    ですが、何件か入札しても一向に落札できる気配がないのでもう少し視野を広げようと思うのですが、他の条件が良いのならば接道していない袋地もありなのでしょうか?

    「公道に出る際には目的外の土地を利用しており、その際に金銭のやり取りはない」のような記述があれば土地所有者との交渉も上手くいくのなぁと素人考えで思っているのですがいかがでしょうか。

    • おやつ より:

      はじめまして!コメントありがとうございます。
      接道していない袋地についてですが、入札前に接道までの土地を買い受ける約束ができていない限りオススメはしません。
      接道義務を満たしていなければ再建築不可となり銀行の融資を受けられません。
      また、仮に現金で購入したとしても売却時に買える人が限られてくるため売り手が付かず困ります。
      ベテランが高収益を狙って手を出すならありだと思いますが、少なくとも初心者が初めに購入する物件としては適さないと思います。

  9. xyz より:

    お早い回答ありがとうございます!

    最悪囲繞地通行権とかあるっぽいし大丈夫かなと思ってましたが、やはり事前に約束出来ていないと止めておいた方が良いんですね……焦らず初心者らしい物件にアタックし続けます!

  10. wacwac より:

    はじめまして
    いつも動画楽しくみさせてもらってます。

    物件購入後、ハウスクリーニング、クロスの張り替え、畳交換、床のタイル張り替え?などは業者に依頼した場合、入室時の鍵は管理会社に預けて、そこから間接的に鍵を渡していくのでしょうか?、またこれらは同一日で作業させていくのでしょうか?、自分自身が立ち会う必要はありますでしょうか?また鍵については新規に交換する必要があるのかも知りたいです。
    質問が多く申し訳ございませんが、答えていただけると助かります。

    • おやつ より:

      はじめまして!コメントありがとうございます
      物件購入後の修繕に関してですが、私の場合は現地にダイヤル式のキーボックスを設置しておき、業者に番号を伝えて入ってもらっています。
      作業の順番を考えて同時に出来るものは同時に、ハウスクリーニングは最後にやった方が良いので他の完了報告を受けてから開始してもらうなどして調整します。
      その辺の調整は管理会社に投げてもやってくれるはずです。立ち合いが必要な場合は基本的には管理会社の担当者に立ち会ってもらいます。
      例外的に物件購入後、最初の物件訪問時に初期修繕箇所の洗い出しをする際は自分自身で業者と一緒に見ることが多いです。
      鍵は入居者が希望したら交換しています。

      • wacwac より:

        ご回答していただきありがとうございました。
        ダイアル式キーボックス 便利ですね
        参考になりました

  11. him より:

    初めまして。
    おやつさんの記事を見て競売入札を考え始めました。

    入札前に雨漏りがあったことが判明している場合、どの程度までであれば許容して入札されてますでしょうか?
    記事でご紹介されているように崩落している場合は入札しないとは思いますが、室内でシミがあるだけで雨漏りが継続して発生していない程度であれば入札を検討されますか?
    ご参考までにご回答いただけると幸いです。

    • おやつ より:

      はじめまして!コメントありがとうございます
      雨漏りは築古ではある程度仕方ないところがあるのでおっしゃる通り天井にシミがあるだけで継続して発生していない(台風などの激しい雨のときだけ発生する程度)ならそこまで気にしません。
      また、天井が崩落している物件は絶対にダメというわけでもなく、雨漏りの修繕費用を見積もってその分入札金額を下げる方法で対応することもあります。
      実際に天井が崩落している物件を落札したこともあります。ただ、見積もり通りの金額で直せるかどうかはやってみないと分からないのでリスクは高いです。

  12. him より:

    レスありがとうございます!
    やはりリスクは高いのですね。
    雨漏りの状況が判明しており修繕費の見積もり金額が算出しやすそうな物件も視野に探してみようと思います。
    ご回答ありがとうございました。

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