これから不動産投資を始めようと思っている人にとっての共通の悩みは「まず最初にどんな物件を買えばいいのか？」という事だと思います。
収益物件を探しているとよく目にするのが「戸建」「一棟アパート」「区分マンション」の3種類の建物です。
それぞれこんなイメージですね。
結局のところ、初心者はどの種類の物件から始めればよいのでしょうか？
これに関しては投資家によって意見が分かれるかと思いますが、私の独断と偏見でこの３つをオススメ順に並べると次のようになります。
戸建≧一棟アパート＞＞＞＞＞区分マンション
というわけで、初心者は戸建か一棟アパートを買いましょう！
おわり！
・・・とこれだけではご納得いただけないかと思うので、建物の種類ごとの特徴とともに何故初心者には区分マンションをオススメしないのかを解説していきます。
この記事を読めば、最初の物件選びで大失敗するリスクを抑えられます。
戸建の特徴
戸建は一戸建てを省略した言葉で、「一戸ごとに独立して建っている家」のことです。
木造の物件がほとんどです。
競売公売の資料の中では「居宅」と記載されています。
戸建のメリット
戸建投資には以下のようなメリットがあります。
- 安く買いやすい
- 貸しやすい
- 管理しやすい
- 売りやすい
安く買いやすい
戸建最大のメリットはこれです。
中には100万円以下で買えるものもあります（相当なボロですが…）
競売公売であれば初期修繕費込みで300万円以下で買うのが望ましいです。
高くても500万円以下に抑えましょう。
地方ではせいぜい月7万円までしか家賃を取れないのでそれ以上高く買ってしまうと利回りが低くなってしまいます。
実質利回りで15%以上出ていれば合格といったところです。
貸しやすい
これはSUUMOやアットホームなどで実際に賃貸物件を検索してみると分かるのですが、戸建はアパートやマンションと比べて賃貸に出回っている数が圧倒的に少ないです。
供給が少ない、つまりライバルが少ないので客付けに強いです。
賃貸物件を探している人の中には「集合住宅は絶対にイヤ！」「多少古くても、駅から遠くても、家賃が高くても一戸建てが良い」という層が一定数います。
また、戸建の入居者は単身者よりファミリーの方が多いので、一度入居が決まれば長く住み続けてくれる傾向があります。
長く住み続けてくれれば、入退去のたびにかかる修繕やクリーニング、空室期間の家賃損失などが少なくなるので賃貸経営が安定します。
管理がしやすい
戸建は集合住宅に比べて賃貸であっても入居者にとって「自分の家」という感覚が強いです。
そのため、庭の掃除や除草、簡易的な修繕であれば入居者が自ら積極的に行ってくれるため大家としては手間やお金がかかりません。
また、集合住宅にありがちな上下左右の隣人の生活音がうるさいといった隣人トラブルもないのでクレーム対応も減ります。
売りやすい
戸建は売却する際、不動産投資家と一般のお客さんの両方に売ることができるので間口が広いです。
賃貸に出したままオーナーチェンジ物件として売却したり、入居者が退去した後に実需向け（居住用）として売ることができます。
戸建の注意点
戸建投資の注意点は次の通りです。
- 駐車場は必須
- 空室が出ると収入0
駐車場は必須
戸建は基本的に駐車場が必須と考えてください。
戸建を求める層は車を利用する人が多いので、敷地内に駐車スペースがない場合は客付けに相当苦労します。
特に地方であれば1人1台が普通なので、できれば2台分のスペースは欲しいところです。
なお、2台目に関しては近隣に月極駐車場があれば代替可能なので、近くに駐車場があるかもチェックしておきましょう。
空室が出ると収入0
戸建は1棟に1世帯が基本なので空室期間中は家賃収入が完全に0になります。
総評
安く買えて賃貸需要も高い。管理しやすく売却もしやすい。
戸建は安定志向の方に向いている収益物件です。
一棟アパートの特徴
集合住宅を一棟まるごと購入する投資です。
競売公売の資料の中では「共同住宅」と記載されています。
中には鉄筋コンクリート造（RC造）の1億円を超える大型物件もありますが、競売公売で主に扱うのは写真のような木造２階建てのアパートです。たまに鉄骨造もあります。
価格帯としては500～2000万円が目安です。
2000万円を超える物件もたくさんありますが、その辺りから現金で買える人が少なくなってきて売却しづらくなるためオススメはしません。
一棟アパートのメリット
一棟アパート投資のメリットは次の通りです。
- 利回りのポテンシャルが高い
- 家賃収入が0か100かではない
利回りのポテンシャルが高い
一棟アパート最大のメリットが満室時の利回りの高さです。
一つの建物で複数の入居者から家賃を取れるので、入居率が高ければ戸建よりも物件規模に対しての収益が良くなります。
全空に近いアパートを格安で購入して満室にできれば実質利回り30%以上も十分可能ですし、売却価格も跳ね上がります。
家賃収入が0か100かではない
入居者が複数いるので1部屋退去が出ても家賃収入が即ゼロになることはありません。
空室のリスク分散になります。
一棟アパートの注意点
一棟アパート投資の注意点は次の通りです。
- 客付けは戸建より苦労する
- 修繕費がかかりやすい
- 管理が大変
- 投資家にしか売れない
客付けは戸建より苦労する
アパートは戸建と比較するとライバルが多いため客付けには苦労します。
戸建と異なり、あえて集合住宅に住みたいという人が少ないのも要因の一つです。
（防犯や管理を求める層はアパートではなく区分マンションを選びます）
また、アパートに入居する層は単身者が多いので、戸建と比べて入居年数が短く、退去が発生しやすいという傾向もあります。
駐車スペースに関しても、よほど立地が良いか学生街でもない限り、戸数分は確保しておきたいところです。
修繕費がかかりやすい
1部屋ごとに給湯器、エアコン、キッチン、トイレなどが設置されているため、戸建と比べると世帯数分だけ設備の故障も発生しやすくなります。
また、退去が発生するたびに修繕やハウスクリーニングを入れなければならないため、退去の頻度が高いアパートは費用がかかります。
ただ、これに関してはプロパンガス会社に協力してもらって設備を無償貸与してもらったり、火災保険の汚損破損や水漏れ補償などを賢く使うことで費用を抑えることが可能です。
管理が大変
アパートは入居者が多い分、隣人同士のいざこざや家賃滞納、設備故障などのトラブルが発生しやすいので管理が大変です。
これに関しては、信頼できる管理会社に委託することで、面倒な対応を全て代行してもらうことができます。
特に遠方のアパートであれば、管理会社は必須と言っていいでしょう。
投資家にしか売れない
アパートはその性質上、不動産投資家にしか売れません。
一般のお客さんを相手にできない分、売却時の間口は狭くなります。
総評
客付けや修繕、管理が大変な分、満室にできればかなりの高利回りを期待できます。
手間やお金をかけてでも不動産投資で収益を伸ばしたい人に向いています。
区分マンションの特徴
大きなマンションの中の1世帯分だけ購入する投資です。
競売公売の資料の中では「区分所有建物」と記載されています。
一棟アパートと比べると規模が大きく、管理組合があり、構造もRC造でしっかりしているものが多いです。
価格帯は100万円未満のものから1億円以上のものまで幅広いです。
区分マンションのメリット
区分マンション投資のメリットは次の通りです。
- 立地が良い物件が多い
- 売却益を予測しやすい
立地が良い物件が多い
ある程度大型のマンションは駅の近くや大通りに面しているなど立地のいい場所に建てられていることが多いです。
そのため、利便性を求めるお客さんに賃貸や売却を決めやすくなります。
ただし、バブル期に多く建てられたリゾートマンションは例外です。
都市圏から離れているため利便性が悪く、売却したくても買い手が見つからず、管理費や修繕積立金の支払いに苦しんでいるリゾートマンション所有者は少なくありません。
いくら安くてもこういった物件には手を出さないようにしましょう。
売却益を予測しやすい
マンションの中には同じ間取りの部屋がたくさんあります。
そのため、購入予定のマンションの過去の売買事例を見れば、売却時にいくらで売れるのかをかなり正確に予測することができます。
「マンション名 中古」で検索すればそのマンションの中古相場をまとめたサイトがたくさんヒットします。
無料の会員登録をすれば過去の販売価格の一覧を見ることもできます。
ただし、ここで出ている価格は「売出し価格」であり「成約価格」ではない点に注意しましょう。
不動産はネットに掲載されている価格に対して、指値（値引き）をして売買されることが多いので「成約価格」は少し安くなります。
区分マンションの注意点
区分マンション投資の注意点は次の通りです。
- 管理費と修繕積立金が毎月かかる
- 前所有者が滞納した管理費を払わなければならない（競売公売）
管理費と修繕積立金が毎月かかる
区分マンション投資の最大のデメリットがこれです。
戸建やアパートでも修繕は発生しますが、どれだけお金をかけるかは自分でコントロールすることができます。
一方、区分マンションは所有している限り、毎月一定額の管理費と修繕積立金を強制的に徴収されます。
特に家賃の安い区分マンションほど、家賃収入に対する管理費等の負担割合が大きくなる傾向にあります。
家賃5万円に対して毎月2万円を管理費で差し引かれ、結局3万円しか手元に残らないといった具合です。
これに固定資産税や保険料も払わなければならないので、区分マンションの実質利回りは必然的に低くなります。
また、空室期間中も管理費等の支払いをしなければならないので、退去が出ると収入０どころかマイナスになります。
前所有者が滞納した管理費を払わなければならない（競売公売）
これは競売や公売に限った話ですが、前所有者が管理費及び修繕積立金を滞納している区分マンションが結構な割合で存在します。
この場合、滞納は物件を購入した人に承継されます。
やたら安い基準価格で出ている区分マンションにはだいたい滞納があるので要注意です。
滞納額については競売公売の物件資料に記載されているのでよく読みましょう。
総評
管理費と修繕積立金が毎月かかるため家賃収入で高利回りを狙うのには不向きです。
一方、売却益の予測が立てやすく、一般のお客さんにも売れるため、転売で利益を出すにはうってつけの物件と言えます。
以前の記事で解説した通り、初心者は転売より家賃収入を狙うべきなので、区分マンションは初心者にはオススメしません。
なお、投資対象ではなくマイホームとして購入するなら全然OKです。
持ち家にしてしまえば売却益にかかる税金がタダになるというお得な制度もあります。
木造・鉄骨造・RC造の違い
ついでなので、建物の構造の種類と特徴についても簡単に解説しておきます。
不動産投資で扱う物件は主に「木造」「鉄骨造」「RC造（鉄筋コンクリート造）」があります。
それぞれの特徴は次の通りです。
銀行からの融資を受けやすいのはRC造ですが、利回りが高くなるのは木造です。
買えるのであれば木造物件をオススメします。
法定耐用年数というのは法令で定められた資産ごとの耐用年数のことです。
木造は22年、鉄骨造は34年、RC造は47年と定められています。
（鉄骨造は使用している鉄骨の厚さによって19年、27年の場合もあります）
あくまで税法上（帳簿上の残存価値を決めるために）定められた年数であり、実際の建物の寿命というわけではありません。
木造であってもちゃんとメンテナンスしていれば余裕で50年以上もつので安心してください。
おまけ：土地投資について
このブログではほとんど扱いませんが、土地への投資についても軽く触れておきます。
宅地
住宅用の土地を購入し、家を建てたい人に転売する投資です。
- 毎月の収入はない
- 転売で利益を出す
- 固定資産税が高い
駐車場
月極駐車場やコインパーキングとして収益を得る投資です。
- （建物と比べると）手間は少ない
- （建物と比べると）利回りは低い
- 固定資産税が高い
底地
借地権の設定された土地を購入し、地代収入を得る投資です。
- 借地借家法により建物所有者の権利が強い
- 流動性が低い
総評
実は土地の上に建物が建っていると固定資産税が最大1/6に軽減されるのですが、土地のみだとその軽減措置が受けられないので固定資産税が高くなります。
土地付き建物への投資と比べると利回りが低く、売りづらいのでやはり初心者にはオススメしません。
まとめ
- 初心者には手堅い戸建投資か高利回りを狙える一棟アパート投資がオススメ。
- 区分マンションは転売には向いているが家賃収入で利回りを出すのには向いていない。
- RC造は融資が付きやすいが利回りが低くなる。買えるのであれば木造がオススメ。
- 土地投資は上級者向け
最後に建物の種類ごとの特徴を表にしてまとめておきます。
次回は、いよいよ競売公売で物件を手に入れる手順を解説していきます。
お楽しみに！
まずはネットで借入可能額を調べてみましょう
競売や公売であっても金融機関から借り入れを受けることは可能です。
- いきなり金融機関に出向くのは気が引ける
- 忙しくてなかなか金融機関に相談に行けない
- 物件を探す前に自分が借りられる金額の目安を知りたい
といった方は、ネットで自分がいくら借りられるのかを調べられるINVASE（インベース）のバウチャー発行サービスがオススメです。
・INVASE（インベース）バウチャー発行サービス
https://investment.mogecheck.jp/lp/voucher/
バウチャーとは証明書や引換券などを指す英語で、INVASEでは「借入可能額証明書」を意味しています。
このサービスでは、個人の属性をもとにあなたの借入可能額と金利を教えてくれます。
各金融機関と連携しているため、精度は高いです。
競売では物件を落札できるかどうかは開札日までわかりません。また、立地や築年数は物件によって異なります。
そのため、物件に依存しない個人の属性による借入可能額がわかれば、自分がどこまでリスクを負えるかの目安となり、入札額を決める際の指標の一つになります。
バウチャー発行の手順
- トップページの「今すぐ始める」から無料のユーザー登録
- 生年月日、家族構成、職業、年収、預金額、現在の借入額などの情報を入力
- 条件に合えばすぐにバウチャーが発行され、借入可能額と金利が分かる
参考になりました。
客付の点でやめた方がいい土地(地域)や人口が何人以上などの自己ルールはあるのでしょうか？
コメントありがとうございます！
人口何人以上とかのルールは特に決めてないです。
戸建の場合は山奥の限界集落でもない限り安ければ入居希望者がいるので結構田舎でも買いますね。
あとは迷った場合、地元の不動産屋さんに周辺の賃貸需要を聞いてます。
返信ありがとうございます
当方は田舎住みでしたので参考になりました。
また、追加の質問にもなりますが当初資金が一億近くある場合でもブログの内容通りに不動産競売での不動産投資を行う方が良いのでしょうか？他の方法での不動産投資や株式投資などの方法を行う方が良いのでしょうか？
おやつさんはお忙しいと思いますので返信はいりません長文失礼しました。
私は現在キャッシュで1億ぐらい持っていますが、今でもこのブログで紹介しているような競売不動産投資を続けています
理由は単純にこの手法が一番確実に稼げるからです
手間という面で考えれば大型の一棟マンションを買った方が管理を一元化できて楽だとは思いますが、その分利回りは下がりますし、リスク分散的にも微妙です
返信ありがとうございます！
利回りの面でとても優れている利点がわかりました！
米国株などの安定投資先では平均すれば5％程度の成長しか見込めないので不動産競売は金の卵ですね。 実は法人化を行っておりどの投資先にするか悩んでいましたおやつさんのブログを見て不動産競売を試してみようと思います！ので、
[ブログあくしろよ]
psポートフォリオを教えて頂ければ幸いです。
参考になります
最初から全空物件買ったんですね、凄い。。
次からは実際の競売の話とのことですが…
・数十件も入札数のあった人気物件の理由
・（初出じゃない）複数回登場の物件に手を出すか
・共有持分の物件は検討対象か
という少々マニアックな内容について、いつかご解説いただけると幸いです。
コメントありがとうございます！
ご質問についてですが、
•築浅で立地が良かったり、売却基準価格が異様に安かったり、ほぼ満室経営の収益物件だったりすると入札数十件は普通に行きますね。
•複数回目の物件は資料を読み込んで問題なさそうであれば入札してます。初回物件より安く落とせることが多いのでむしろ積極的に狙っていきます。
•共有持分は面倒なので基本的にパスしてます。共有者から持分の売却の確約が取れているなら別ですが。
コメント返信ありがとうございました。
また次の記事を楽しみに待っております。
やっぱ不動産投資広告は詐欺っすよねえ(´・ω・`)
今回の記事もとても面白かったです！
更新お疲れ様です
いよいよ次回は入札方法ですかね？
以前迫真投資部でもスライドで紹介されていたと思いますが、私はあの配信を何度も見返して入札できたのですごく助かりました
昔からおやつさんの動画を見ていましたが、動画同様に解説もわかりやすいです
これからも応援しています
自称おやつさんの古参のファンです。こう直接触れ合えることにちょっと嬉しさを覚えています。僕は主に海外株でのFIRE派ですが分散の意味でも不動産投資にも興味を持っています。というか僕は軍用地に実際に手を出しています。そんな軍用地派からの素朴な疑問なんですけど、戸建てや一棟ごと買うにしても、所有者となるからには任意団体なのに嫌でも自治会に加入しないといけなかったりすると思うんですけど、やっぱり加入してます？それとも任意団体だからと拒否してますか？
コメントありがとうございます！
今まで戸建てで自治会の話が出たことはないですね
アパートは入居者から自治会費を徴収して一括で払ってます
お返事ありがとうございました。
今住んでいるマンションは自治会の会費に加えて集会への出席、さらに輪番での担当が回ってきます。それに加えてマンション自体の理事会の出席と、これまた輪番で理事長などが回ってくる状態です。住んでいる人ではなく所有者への要求なので、このあたりをどのようにクリアしているのか気になったもので…。区分マンションは細々とした規制も多く、投資に向かないかもしれませんね。
「独断と偏見で」を太字で書いてくれる所、文章の構成が好きです。
個人的には、競売公売で物件を手に入れる際、メンタル面で感じたこと落札に慣れることで変わっていった考えなどがあればブログ記事で教えていただけると幸いです。
勝手ながら、次回を楽しみにしつつ
2件の入札が落札できることを願っています。
初めまして。
まったく初心者で読んでいて面白かったのですが、戸建てでは管理会社のお話がなかったのですが、入居者と直接お金のやりとりをしているのでしょうか。そうなると問題がおきたりしなかったでしょうか？印象的な問題があれば記事にしていただけるとありがたいです。
コメントありがとうございます！
うちは戸建であっても基本的には管理会社を通すようにしています。
最初に購入した戸建は前所有者がそのまま賃貸にして住み続けたいと言ったので管理会社を通さずに自主管理したのですが、その方は家賃を滞納しがちで督促に苦労しました。
物件が自宅から近く、滞納もしない入居者であれば自主管理でも問題ないかと思いますが、やはり管理会社を通した方が面倒がないかと思います。
返信ありがとうございます！
確かにそういったノウハウもないですし、管理会社挟んだほうが間違いなさそうですね。
話はかわりますが、少し間を置いたらすごく更新されてて驚きました。
981．Jpの物件の探し方等も更新されているようなので、参考にしつつ戸建ての売却基準価格300万程度のものに400～500万くらいで試してみようと思います。
おお、挑戦応援してます！
戸建が落札できたらまたコメントで教えてくださいね
今後も定期的に記事を更新していくので引き続きよろしくお願いします
昔からおやつさんの動画を拝見しているFF大好き30歳です。
ブログの内容、本当に勉強になります。
地方公務員なので、副業の申請や、年収の制約があるとは思いますが、勉強をして始めてみたいな。と思っております。何から始めれば良いか分からずにブログを読んでおります。(副業禁止の規定にどこからアウトなのかもまだ全然理解しておりません)
キャッシュでまず300万円〜用意して。からとは思いますが、また参考にさせて頂きたいです。
コメントありがとうございます！
公務員の不動産投資がどこまで認められるかはこちらのサイトが参考になります。
https://www.seiwa-stss.jp/tochikatsuyo/knowledge02/k02cat01/15.html
・5棟10室以下の規模で行う
・賃貸収入は年額500万円未満に抑える
・管理業務を自分で行わない
以上を満たせば、公務員でも合法的に不動産投資ができるそうです。
また、ご自身ではなく配偶者を物件の名義人にしたり、法人の社長にして賃貸経営する方法もあります。
上記のような制限もないので将来的に規模を大きくしたいならこちらの方がオススメです。
以下の書籍が参考になります。
『いますぐ妻を社長にしなさい』
https://amzn.to/3oNcVI8
お返事ありがとうございます！！
年額500万未満は判断しやすいですが、5棟10室以下は注意しないといけないですね…
職場柄、相当の頻度で不動産屋さんとやりとりするのと、かなり酷い物件にも訪問したりするので、これを機会に宅建士の資格に挑戦して不動産投資出来たらいいな…と思います。
おやつニキと話せる日が来るのはとても嬉しいです。。
初めまして、動画を見てたらこのサイトを知ったのでコメントさせてください。
私は、区分（中古）を持っている者ですが競売公売を行ったことがありません。２点程教えていただきたいことがあります。
①減価償却の考え方について・・・業者から購入しているのですが、消費税がかかるので土地、建物の費用はわかり減価償却費を積算できるのですが、競売公売のように入札者が費用を決める場合、減価償却費ってどのように算定されていますか？
②火災保険等はどのような所にお願いしていますか？毎回同じ保険会社でしょうか？それとも状況に合わせて別の保険会社を使われているのでしょうか？
区分なのでキャッシュはあまり残らないのですが、黒字にはなりがちなので、かりに競売公売で客付けや滞納でキャッシュが入ってこなかったとしても損益通算出来れば出血は軽くて済むかなとも思っておりまして。
コメントありがとうございます！
①競売で取得した土地付き建物の場合、落札額に固定資産税評価額の土地・建物の割合を按分して決めるのが一般的です
②火災保険は物件を取得するたびに一括見積サイトで最もコスパの良い会社を選んでいます。
区分マンションでも安く買えれば十分黒字化できますが、インカム狙いならやはり戸建や一棟アパートの方がオススメです（現金を用意できるなら）
早速の返信ありがとうございます。
①は言われて納得です。そうすると、土地の固定資産評価が低いところであれば、減価償却を多目にとれるのでキャッシュを積み上げていく上で有効そうですね。
②はそういった方法もあるですね、入札後から入金までの間に調整できればなんとかいけそうです。
現金も多少はあるし、区分も売ればそれなりの金額にはなるかと思いますが、まずは区分を売らずに現金の用意できる範囲内で試してみることにしてみます。
すべての記事を読ませていただきました。
大変参考になります。
よろしければ一点、ご教示頂けますと幸いです。
>2台目に関しては近隣に月極駐車場があれば代替可能
仮に戸建て物件で入居を募集しているとして、その間、2台目をずっと確保しておくべきなんでしょうか。それとも、需要に応じて都度探すものなのでしょうか。(あるいは、入居者に探してもらう？)
利用がないのに借りておくのはコスト的に損失が大きいですし、応募があった時に空きが開ければ、それも痛いと思います。
戦略的にはどうやるのがセオリーなのでしょうか。
よろしくお願いします。
コメントありがとうございます！
月極駐車場を確保しておくかどうか問題についてですがこれはケースバイケースです。
戸建てで1台分すでに駐車スペースがある場合、私だったらよほどのことがない限り毎月賃料を払ってまで2台目を確保したりはしません。
1台しか使わない入居者も割といますし、2台分が必要ならそのときにご自身で契約してもらいます。
一方でアパートの敷地内の駐車スペースが全然足りなくて近隣の月極を確保しておくということはあります。
いずれにしろセオリーなどは特になく、その地域の需要に合わせて臨機応変に対応するしかないと思います。