今回は不動産投資で失敗しないための準備や心構えについてお話しします。
これからお話しする内容は人によっては退屈かもしれませんが不動産投資をする上でとても大事なことです。
個人的には小手先のノウハウやテクニックよりもこちらの方がよほど重要だと思っています。
私自身そこまで偉そうなことが言える立場でないのは重々承知していますが、この心構えができているのといないのとでは不動産投資の成功率が全然違ってくるので敢えて厳しめに書かせていただきました。
不動産投資を始めた後に「こんなはずじゃなかった…」とならないためにも、是非最後まで読んでください。
最低300万円貯めてから始める
不動産投資を始める前に元手となる現金を最低でも300万円は貯めましょう。
一番取り組みやすい戸建投資であってもそれぐらいは必要です。
不動産投資本の中には元手なしフルローンでの投資を紹介しているようなものもありますが、このブログではそのような手法は推奨しません。
地方の高利回り物件を狙うならなおさらです。
私は戸建投資は全額自己資金で行うべきものだと考えています。
一棟アパートをローンで購入するとしても元手となる現金は500万円以上、できれば1000万円欲しいところです。
地方の築古物件は返済期間がせいぜい10年程度しかとれません。
そのため月々の返済額がどうしても大きくなります。
満室経営できればそれでもトータルでプラスになるかもしれませんが、退去が続いて入居率が落ちればすぐに持ち出しの危機に陥ります。
また、賃貸経営には設備の不具合や建物の修繕など急な出費がつきものです。
それに備えるためにもある程度の現金は常に用意しておかなければいけません。
どのような物件を扱うにしてもある程度の自己資金は必須と言えます。
逆に言えば、300万円程度の現金も貯められないのであればどのような物件であっても不動産投資に手を出すべきではありません。
不動産投資は人生一発逆転を狙って始めるものではありません。
これまでの人生で着実に資産を増やしてきた人がより効率的に資産を増やすために始めるものです。
なお、「貯めようとは思っているんだけどどうしてもお金が貯まらない」「300万円も貯金するなんて無理！」という方は、以前もこのブログで紹介したリベラルアーツ大学の『お金の大学』がオススメです。
「人生の6大固定費の見直し」など、具体的かつ無理のない範囲でのお金の貯め方を学ぶことができます。
この本の内容をそのまま実践するだけで人によっては月5万円以上、今までより多くのお金を残せるようになります。
正直、小金持ち（金融資産5000万円超）を目指すだけならこれ一冊で事足りるほどです。
不動産投資は「事業」であると心得る
不動産投資は「投資」というよりどちらかというと「事業」に近いです。
収益物件を所有するということは、あなたが不動産賃貸業を営む「社長」になることと同義です。
投資信託のようにほったらかしで収益が出るような類のものではありません。
今後見込まれる収益に対して、物件の購入金額をいくらにするか、どれだけのお金をかけて物件をリフォームするか、全てあなた自身で判断しなければなりません。
仲介業者、管理会社、工務店、プロパンガス会社、保険会社、必要があれば銀行の融資担当や税理士など関係各所との連携が大事になります。
たまに管理会社や仲介会社に対して「早く入居者を見つけてくれ！」「どうしていつまで経っても客付けできないんだ！」と一方的に言う方がいますがそれではうまくいきません。
あなたはお客さんではありません。
管理会社や仲介会社はともに協力していくビジネスパートナーです。
あなた自身も客付けのためにできることが何かないかを考え、あちらが提案してきた改善点にも耳を貸し、ともに満室経営に向けて行動できるような良好な関係を築きましょう。
また、確定申告も規模の小さいうちは自分でやることになるでしょう。
最初から税理士を頼るのは収益に対して税理士報酬の比率が大きくなるためオススメしません。
そのため簿記や税務の知識もある程度は身につけておかなければなりません。
つまり、不動産投資をするのであれば何に対してもあなた自身が主体的に取り組まなければいけないということです。
他人に頼るなと言っているわけではありません。
自分で考えることを放棄して全て他人任せにするのはダメだということです。
全て自分でやるには無理があるので管理会社、仲介会社、工務店などに頼る部分も出てくるでしょう。
また世の中には、本、ブログ、YouTubeの不動産投資チャンネル、先輩大家のアドバイスなど不動産投資をするうえで参考になるものがたくさんあります。
ただし、最終的にそれらを取り入れるかどうかを判断するのはあなた自身です。
全てを他人任せにするのは楽ですが、その結果失敗したとしても誰も責任を取ってはくれません。
そして往々にして他人任せの不動産投資というのは失敗する確率が高いです。
ちなみに、銀行の融資面談でも「投資」という言葉はNGワードです。
「不労所得」なんて言った日には一発でお帰りくださいコースです。
銀行の融資担当者も大家自身が賃貸経営を「事業」として認識しているか、他人任せにせず主体的に取り組んでいるかをチェックしています。
家賃収入には手を付けない
家賃収入が入ってもそれを生活費や遊興費に使ってはいけません。
修繕費や税金の支払い、そして次の収益物件を買うための費用として残しておきましょう。
建物は老朽化により毎年資産価値が減少するので、家賃収入を使い切るというのはプラマイゼロではなく実質マイナスです。
最低でもキャッシュフローが月30万円の規模になるまでは家賃収入には全く手を付けない方が良いです。
それ以上の規模になったとしても手を付けるのはキャッシュフローの20%以下に抑えましょう。
管理が難しいようでしたら最初から不動産投資の口座と生活費の口座とで分けておくことをオススメします。
根気強く取り組む
不動産投資の世界には「千三つ（せんみつ）」という言葉があります。
1000件の物件があった場合、買うに値する物件はその中でたった3件程度しかないという意味です。
（不動産屋の言うことは嘘ばっかりという意味でも使われることがありますが…）
それぐらい不動産投資には根気がいります。
競売・公売で不動産を落札しようというならなおさらです。
一週間に一度は「981.jp」や「競売公売.com」を見て新規の物件が出ていないかチェックしましょう。
新規物件の中から良さげなものを見つけたら、3点セットをしっかり読み込んで不具合箇所や権利関係を確認します。
「SUUMO」や「アットホーム」で賃貸相場や売買相場のチェックもしておきます。
一棟アパートであれば「楽待」や「健美家」なども見ておくといいでしょう。
入札額が高額であったり、3点セットで気になる点があった場合は現地調査に赴きます。
建物の躯体チェック、近隣住民や地元の不動産業者への聞き込み、入居者に直接話を聞けたり室内を見せてもらえれば尚良しです。
それだけやってようやく入札ですが、当然目当ての物件を必ず落札できるわけではありません。
私の感覚では10～20件入札して1件落札できるかどうかといったところです。
あまりに落札できず、途中でイヤになることもあるでしょう。
しかし、いくら落とせないからと言って自分で決めた基準を大幅にオーバーした金額で入札するのはNGです。
以前もお話しした通り、不動産投資はいくらで買うかで勝負が9割決まります。
高値で買ってしまうとその時点でほぼ負けが確定します。
「落札できなかった」という失敗は大したことありません。
せいぜい調査にかかった時間と費用、保証金の振込手数料、住民票（法人登記簿）の取得費、入札書の郵送代ぐらいです。
1件でも落札できれば数百万円以上の利益になるので、そんなものはすぐにペイできます。
一番まずいのは「高すぎる価格で落札してしまった」という失敗です。
下手すれば数百万円の損失。次の物件購入にも響きます。もう取り返しがつきません。
重要なのは自分の基準を守って根気強く入札を続けることです。
最近の競売や公売は競合が増えて落札価格が高騰していると言われていますが、それでも私は先月に1件、今月も1件落札できています。
根気強く入札を続けていればまだまだ格安物件を落札できるチャンスはあります。
日々勉強する
不動産投資をするなら常に本やブログ、YouTubeの不動産投資チャンネルなどを見て知識を取り入れていきましょう。
本をたくさん読んでいると、どの本にも共通して書かれている内容があることに気付くかと思います。
そういった箇所は普遍的かつ重要なポイントなのでしっかりと頭に入れておきましょう。
また、競売の3点セットで分からない記述があったらそのままにしないで調べることが大事です。
特に権利関係の箇所を分からないままにしておくと後でとんでもないことになるので絶対に放置しないようにしましょう。
自分で調べても分からない場合、管轄裁判所の執行官室に聞けば教えてもらえます。多分。
宅建士の知識があれば3点セットに書かれていることは大体わかるようになるので、宅建士の資格勉強をするのも良いでしょう。
また、不動産投資で稼いだお金を残すためには節税の知識が必要になります。
特に税金は毎年制度が変わるので最新の情報を取り入れることが大事です。
その他にも、リフォーム業者、管理会社、プロパンガス会社、保険屋さんなど、その道のプロから学べることはたくさんあります。
私自身、不動産投資をずっと続けていても新たな発見や学びには事欠きません。
日々勉強です。
まずはとにかく本を読んでみましょう。
ちなみに、本を読み漁るならAmazonの「Kindle Unlimited」がオススメです。
月額980円で200万冊以上の電子書籍が読み放題です。
不動産関係の本もたくさん揃っています。
最初の1ヶ月は無料で試せるので、無料期間中に気になる書籍を一通り読んで解約してしまうのもアリです。
さいごに
ここまで読んだ方はこう思われたのではないでしょうか？
「全然楽じゃないじゃん！」と。
はい、半分は当たっています（耳が痛い）
特に儲かる不動産投資というのは物件を買うまでが一番大変です。
逆に言うと、楽に買える物件というのはあまり儲からない傾向にあります。
不動産投資における「楽」というのは、苦労して物件を購入し、管理会社と良好な関係を築き、客付けをして、家賃収入を得る、その一連の流れを継続した先にあります。
事実、私は現在「好きな時間」に「好きな場所」で「好きなことをして」働くことができています。
物件を一般市場の半値近くで買っているので損をする心配もありません。
不動産の相場は株や為替と違い変動が非常に緩やかなので常にチャートを気にして生活することもありません。
借金の比率も低いので夜も枕を高くして眠れます。
そして、「働かない」という選択をしたとしても毎月一定の収入が入ってきます。
もし私がこれから全ての仕事を放りだして世界一周クルーズの旅に3ヶ月出たとしても、帰ってくる頃には出発前よりお金が増えていることでしょう。
普通のサラリーマンが入社から約40年間、毎朝会社に通勤し、一日8時間以上働き、休みは週2日、長期休みは簡単に取れず、好きな仕事だけをするわけにもいかず、職場の人間関係にも気を遣い、ときには望まない転勤も…という環境で働いていることを考えると、今の私の方がよほど「楽」な生活を送っていることは間違いありません。
競売公売不動産投資には誰もがそうなれる可能性があります。
皆さんにも是非このブログで競売や公売に関する知識を身に着けて、人生の舵取りを自分自身で行えるようになって欲しいと思っています。
前回紹介した6冊の本を読んで今回お話しした心構えもできたのであれば、STEP0はもう卒業です。
次回からはSTEP1として具体的な物件の探し方を解説していきます。
ではでは！
まずはネットで借入可能額を調べてみましょう
競売や公売であっても金融機関から借り入れを受けることは可能です。
- いきなり金融機関に出向くのは気が引ける
- 忙しくてなかなか金融機関に相談に行けない
- 物件を探す前に自分が借りられる金額の目安を知りたい
といった方は、ネットで自分がいくら借りられるのかを調べられるINVASE（インベース）のバウチャー発行サービスがオススメです。
・INVASE（インベース）バウチャー発行サービス
https://investment.mogecheck.jp/lp/voucher/
バウチャーとは証明書や引換券などを指す英語で、INVASEでは「借入可能額証明書」を意味しています。
このサービスでは、個人の属性をもとにあなたの借入可能額と金利を教えてくれます。
各金融機関と連携しているため、精度は高いです。
競売では物件を落札できるかどうかは開札日までわかりません。また、立地や築年数は物件によって異なります。
そのため、物件に依存しない個人の属性による借入可能額がわかれば、自分がどこまでリスクを負えるかの目安となり、入札額を決める際の指標の一つになります。
バウチャー発行の手順
- トップページの「今すぐ始める」から無料のユーザー登録
- 生年月日、家族構成、職業、年収、預金額、現在の借入額などの情報を入力
- 条件に合えばすぐにバウチャーが発行され、借入可能額と金利が分かる
サム８語録で草
おやつさんのブログ読みながら勉強＆貯金貯めて私も挑戦してみます。
はじめまして！
いつも楽しく動画を拝見しております！
今年から社会人1年目になる者です！
今回の記事でおやつさんは1棟目のアパート購入時期(会社員3年目)には自己資金が1000万円を超えていたとのことですが、副業等で会社からの給料以外の収入を得ていたのですか？
はじめまして
コメントありがとうございます！
お察しの通り、会社員1年目の途中あたりから副業もしていました。
会社員3年目には会社からの給料と合わせて年収1000万円ぐらいになっていたかと思います。
返信ありがとうございます！
会社員3年目で年収1000万超えるなんて流石おやつさんですね！
会社員時代の副業についてもブログで紹介してほしいです！
FF6の頃から見ているファンです。
質問なのですが、おやつさんは最初の物件を何年後に売却し、家賃収入の累計と売却益を合わせると物件購入当時から何%ほど手持ち資金を増やせましたか？
1サイクルが5年だと4回やるだけで20年経過してしまうので、1サイクルでそれなりに成果を出さないと手持ち現金がほとんどない状態が長く続いて危ないのだろうかと思いまして。
コメントありがとうございます！
最初のアパートは購入から6年後に売却しました。
家賃収入の累計と売却益から所有期間中にかかった経費・税金などを差し引いた収支は740万円ほどです。
460万円を6年間供託して1200万円になって戻ってきた感じですかね。
購入当時から2.6倍になってます。
1物件のサイクルは約5年ですが、その間にも本業の給料、副業の収入、家賃収入なんかを次の物件購入に充てるので実際はもっと多くの物件を回せます。
もちろん手持ちの現金を全部次の物件につぎ込むのはNGで、突発的な出費に備えて最低限の現金は残しておくべきです。
ご返信ありがとうございます。
現在300万貯蓄しているものの安月給だし参入は辞めとこうかと悩んでいましたが、1サイクルでも頑張ればまとまった現金が返ってくる(かもしれない)と分かったので、おやつさんほどのペースでは回せないにせよ、20年後までに小家族でそこそこ生きていくだけなら十分な収益を出せるよう事業展開してみます。
いつも記事を楽しみにしています。
今の自分の状況を書くと、貯金が380万円程、毎月9万円ずつちまちま貯めている状況です。
なんとか最低ラインはクリア出来ているようでしたが、やはり初めては怖い（切実）ので、今年いっぱいは勉強と貯金に励んで挑みたいと思います。
これは細かい話になってしまうのですが、質問です。
私は現在、ほぼ現金で生活しているのですが、クレジットカードやキャッシュレスについてはどのようにお考えでしょうか？
クレジットカードの選び方のような話も、不動産投資に絡めて聞いてみたいなと思った次第です。
コメントありがとうございます！
毎月9万円貯められるのはすごいことですよ。
コツコツ続けられる人は不動産投資の適正ありです。応援してます。
クレジットカードやキャッシュレス決済については、私は楽天カードと楽天ペイのヘビーユーザーです。
楽天カードは1%の還元率なんですが、楽天ペイと併用すると1.5%になります。
100万円使えば15000円になるので結構馬鹿になりませんよ。
支払いも素早くできますし、現金より圧倒的にオススメです。
返信ありがとうございました。
キャッシュレスの利点について、よく理解できました。
数字で見ると、節約という面で見ても重要そうですね・・・
これを機に、キャッシュレスに移行してみたいと思います。
心構えまで教えてくれる。
おやつさんの、やさしい気配りが好きです。
はじめまして、やり込み動画含めいつも楽しく拝見しております。
質問ですがおやつさんの言う貯金の水準は、物件を購入した後でも常にそのくらいの水準は手元に維持せよ、という意味でしょうか。
コメントありがとうございます！
手元に残すべき現金は所有している物件の規模によりますね。
総額1億円分の物件を所有していたら現金300万円では全然足りません。
300万円というのはあくまで1棟目購入時の元手です。
例えば戸建投資をする場合は200万円を購入費用に充てて100万円は手元に残しておくと言った感じです。
返信ありがとうございます、よく理解できました。これからも動画、記事楽しみに応援させていただきます。
ロマサガTAS時代から動画見てるファンです
生放送で不動産の話してるとは聞いてましたがここまでだとは思いませんでした
不動産による収入は非常に魅力的ですがハードル高い部分もあると感じました
競売サイトをチェックや各所との連絡くらいは全然平気ですが地元に何度も足を運んでコミュニティに参加して～となると少し尻込みします
自分はやるとしても副業までにするつもりなので移動や情報収集に時間を取られすぎるのは避けたいと思っています(株やFXは少額投資ならここが楽だから人気ですね)
なので今までの記事は机の上での話がメインだと思いますが手足や口を使った作業についての記事も読みたいです
おやつ♪おやつ♪
いつも動画を楽しみにしてました。少し前に生配信で迫真投資部をやっているのも見ていましたが、とてもわかりやすいですね。
元手について質問です。
現在それほど安定していない(の割に忙しい)職についていて、コンスタントに毎月貯蓄はできないものの100万程度までは貯めれそうな感じになってきました。100万を目処にして何かしら投資をしたいとかねがね考えていましたが、おやつさんであればここから不動産投資に持って行くだけの元手(300万円)にするために一旦何か投資をはさむとしたら何をしますか？
300万も貯められないのであれば不動産投資には手を出すべきではないということですが、一応余裕のある内に資産形成に一歩踏み出せればいいなと思って質問させてもらいました。
コメントありがとうございます！
不動産投資の元手を稼ぐための投資についてですが、100万円から投資だけで短期間のうちに300万円にするのは至難の業なので私なら投資より副業で稼ぐ方向に力を入れると思います。
投資の世界では年利20%はかなりの好成績ですが、それでも元本が100万円しかないと1年で20万円しか増えません。
それ以上の利回りになるとギャンブルか詐欺なので危険です。
一方、副業であれば20万円稼ぐのはそれほど難しくはありません。1年あればもっと稼げるはずです。
副業といってもアルバイト等の人に雇われる系ではなく、ネットを活用して自分で稼ぐ系がオススメです。
こちらの動画が参考になるかと思います。
【2021年版】月5万円の副収入を手に入れよう！おすすめ副業9選→https://www.youtube.com/watch?v=_hoMbjn8eM4
まさか昨日のうちにお返事いただけるとは思ってもみませんでした、ありがとうございます。
何か投資をするにしてもそれだけではやはり難しいということですね・・・
動画もあまり時間がなかったのでまだ途中くらいまでしか見れてないですが、他の記事に掲載されているお金の本なんかも参考にしてみます。
初めまして、いつも動画楽しく拝見しています。
恥ずかしい話ですがおやつさんが何度も書いている「新築ワンルーム投資」という詐欺のような話に引っかかってしまった者です。
そこで質問ですが、おやつさんが同じ立場ならどういった出口戦略を考えますか？
可能な限り早く売却して損切りが正解かと思いますが、何かお考えがあればお聞きしたく質問させて頂きました。
普通に考えると引っかかるはずないですが、営業マンと話して気づいたら契約していました……。おやつさんのブログが自分のような犠牲者を減らすことに繋がることを祈ってます。
初めまして、新築ワンルーム投資に引っかかってしまったということでご心労お察しします。
私ならまずは下記URLのような一括査定サイトを使って現在のマンションの価値を確認するところから始めます。
http://msm.to/BU1xh0C
望み薄かとは思いますがローン残債より高い査定がついたりトントンだった場合はすぐに手放して問題ないです。
ローン残債よりも低かった場合は現状のキャッシュフローと相談して決めるのが良いかと思います。
キャッシュフローがプラスになっているなら時間をかけてプラマイ０に持っていける可能性はあります。
もし現時点で持ち出しが発生しているなら査定額に関係なくすぐに手放した方がいいです。
これぐらいのアドバイスしかできず申し訳ありませんが、傷が浅く済むことをお祈りしています。
お忙しいところご回答いただきまして、ありがとうございます。
現時点で持ち出しが発生している状況なので、やはり早めに手放すべきですね。
2部屋購入していてようやく1部屋売却できた状況なので、早く貯金をためてもう1部屋も売却に移りたいと思います。
おやつさんの次の動画も楽しみにしてます。
今後のご活躍を応援しております。
＞ここまで読んだ方はこう思われたのではないでしょうか？
＞「全然楽じゃないじゃん！」と。
あなたの言う「楽」を信じる人はここにはいないはず。
いつも動画楽しく観ております。中堅社会人ですが、このまま働かされ続けるだけじゃアカンと投資の勉強をし始めたところで動画に貼られていたこちらのリンクに気が付き、読み始めました。参考にして勉強していきますのでこれからも投稿（動画も）楽しみにしております。
楽して〜シリーズから動画見てます。
とてもためになりました。
老後の資金のために旦那がやろうとしていて、おやつさんのブログも見てもらおうと思ってます。