さて、今回はいよいよ競売や公売に直接かかわる内容です。
普通に生活していたら不動産の売買に関わる機会は滅多にありませんね。
ましてや競売公売となれば異世界過ぎて想像がつかないのも無理はありません。
そんなわけで、今回はまず競売公売で物件を入手するまでの一連の流れを大雑把にまとめてみました。
各項目の詳細な内容は今後の記事で解説するとして、とりあえず今回の記事を読めば、競売や公売の大まかな流れは掴めると思います。
物件入手までの一連の流れをまとめると次のようになります。
- 物件を探す
- 物件の調査をする
- 保証金を納付する
- 入札書類を提出する
- 開札日に結果を確認する
- 残代金を納付する
- 占有状態を解除する
物件を探す
まずは競売や公売に出ている物件を見てみましょう。
入札開始の１カ月ぐらい前から裁判所や国税庁の物件情報閲覧室やインターネットで閲覧することができます。
競売はBIT（Broadcast Information of Tri-set system）、公売は公売情報、KSI官公庁オークションが公式サイトとなっています。
なお、国が運営している公式サイトより民間が運営しているサイトの方がなにかと使い勝手が良いので通常は民間サイトで探すことをオススメします。
競売物件だけでいいなら業界最大手の981.jp、公売物件も合わせて調べたいなら競売公売.comがオススメです。
全ての物件を確認するのは大変なので「地域」「価格帯」「築年数」「面積」「物件種別」などで条件を絞り込んでから探すのが良いでしょう。
意外と面白いですよ
981.jpを使った競売物件の探し方はこちらの記事で詳しく解説しています↓
物件の調査をする
絞り込んだ中から良さげな物件が見つかったら、次はより詳細な情報を見ていきます。
競売物件であれば「物件明細書」「状況調査報告書」「評価書」という３つの資料（通称「３点セット」）をPDF形式でダウンロードできます。
↓以下それぞれの資料の内容ですが今はまだ読み飛ばして構いません↓
物件明細書
競売後もそのまま引き継がれる他人の権利、占有状況に関する特記事項、その他買受の参考になる重要事項が簡潔にまとめられています。
現況調査報告書
土地の現況地目、建物の種類・構造・現地の写真など不動産の現在の状況のほか、不動産を占有している者とその権限などが記載されています。
評価書
物件周辺の環境や法的な規制についての説明のほか、物件の売却基準価額の算出過程が記載されています。
一方、公売は競売に比べると掲載されている物件情報が非常に少ないです。
競売の資料が数十ページに及ぶのに対して公売の資料は数ページ程度しかなく、室内写真すら載っていないものも多いです。
また、サイトに掲載されている物件情報だけでなく、次のような調査を行うことも重要です。
- Googleのストリートビューで物件の外観や周辺状況を確認する
- SUUMOやアットホームなどでライバル物件や相場を調べる
- 地元の不動産業者に賃貸需要を聞いてみる
- 現地に行って建物を見る、近隣住民から話を聞く、入居者に直接会う
調査の結果、入札に見合う物件であると判断したら、「想定家賃」「初期費用」「ランニングコスト」「目標利回り」などを考慮して入札金額を決定します。
保証金を納付する
競売も公売も入札する前に保証金を納付する必要があります。
保証金の額は物件資料に記載されており、競売の場合は売却基準価額の2割、公売の場合は見積価額の1割強が目安です。
なお、これはいたずら防止のための制度であり、落札できなかった場合、保証金は全額返ってくるのでご安心ください。
保証金の納付は口座振込によって行います。（振込手数料は入札者負担です）
物件を落札した場合、保証金は売却代金に充当されます。
落札したにもかかわらず売却代金を納付しなかった場合、保証金は没収され、同じ物件の次回以降の入札に参加できなくなります。そんなことにならないよう入札金額はよく考えて決めましょう。
入札書類を提出する
保証金を納付したら、入札期間中に以下の書類を管轄する裁判所(競売)や国税庁(公売)に提出します。
直接持参しても郵送で提出してもどちらでも構いません。
原則、最終日の17時必着なので余裕をもって送るようにしましょう。
- 入札書
- 振込依頼書を貼りつけた入札保証金振込証明書
- 暴力団員等に該当しない旨の陳述書
- 取得から3ケ月以内の住民票（個人の場合）
- 取得から3ケ月以内の履歴事項証明書（法人の場合）
- 宅建業免許証の写し（宅建業者の場合）
なお、競売の入札書類一式は管轄する地方裁判所で配布しています。
郵送で部数を指定して取り寄せることも可能です。その場合は切手を貼った返信用封筒を同封しましょう。
入札書類の様式は裁判所ごとに微妙に異なるので、別の裁判所の入札に使いまわさない方が無難です。
公売の場合は公式サイトで入札書類一式をダウンロードすることができるので印刷して使用します。振込用紙の指定も特にありません。
公売の場合は上記書類の他に「公売保証金の充当申出書」を提出します。
開札日に結果を確認する
競売の場合、開札日の14時ごろから開札結果がネット上に掲載されます。
掲載が一番早いのは公式サイトで、少し遅れて民間サイトにも反映されます。
公売の場合、公式サイトに結果が掲載されるのは翌日以降になることが多いです。
残念ながら落札できなかった場合、2週間ほどで保証金が返還されます。
見事落札できた場合、何事も無ければ後日売却許可決定通知が交付されます。
残代金を納付する
競売の場合、何事も無ければ開札日から2週間後に買受人としての地位が確定します（売却許可決定の確定）
売却許可決定が確定すると、売却価格の残代金納付の期限が通知されます。
通常、売却許可決定の確定から残代金の納付まで1カ月程度の猶予があります。
開札日から起算すると約1カ月半の猶予になるのでこの間に融資の手続きは十分に可能です。
これが公売の場合、開札日から3週間後の9時に売却許可決定が出されて、その日の14時までに残代金を納付しなければならないといったような、かなりタイトなスケジュールになっています。
売却価格の残代金を納付した時点で所有権は買受人に移ります。
また、残代金の納付と同時期に登録免許税（固定資産税評価額の約2％）や裁判所や国税庁に登記手続きを依頼するための切手代（約2000円）を納めることになります。
占有状態を解除する
競売や公売で手に入れた物件は通常の不動産売買と異なり、物件や鍵の引き渡しは当事者同士で行うことになります。
交渉は売却許可決定が確定した後に行うのが無難ですが、別に法律で決まっているわけでもないので落札してすぐに行うのも自由です。
手紙・電話・直接訪問などで前所有者と連絡を取り、物件や鍵の引き渡し時期や残置物の処分をどうするかなどを交渉します。
残置物は前所有者に処分してもらうのが一番良いですが、金銭的に余裕がない方が多いので処分代を自己負担することも覚悟しておきましょう。
後々トラブルになるのを防ぐため、残置物の有無にかかわらず「動産の所有権放棄書」を作って前所有者にサインしてもらうことをオススメします。
所有者から建物と鍵の引き渡しを受ければ、晴れて名実ともに物件を取得したことになります。
所有者と連絡がつかなかったり、交渉がうまくいかなかったとしても、勝手に開錠したり残置物を処分したりしてはいけません。損害賠償を請求されることがあります。
競売の場合は、裁判なしで「引渡し命令」を裁判所が出してくれるのでそれに頼りましょう。「引渡し命令」に応じなかったら「強制執行」で合法的に占有状態を解除できます。（ただし、費用は数十万かかります）
一方、公売の場合は「引渡し命令」を出してもらうのにまず「明渡し訴訟」を起こさなければいけないので競売に比べると手間と時間がかかります。
まとめ
- 競売と公売の大まかな流れを解説した
- 最初は公売よりも物件資料が豊富で、残代金納付までの猶予が長く、引渡し命令を簡単に出してもらえる競売がオススメ
一方で、公売は上記の理由によりライバルが少なく、落札価格が競売より安くなる傾向があるためチャンスでもあります。
不動産投資や法律の勉強を重ねて自分でも対処可能であると判断できたら、競売だけでなく公売にも参加してみると良いと思います。
まずはネットで借入可能額を調べてみましょう
競売や公売であっても金融機関から借り入れを受けることは可能です。
- いきなり金融機関に出向くのは気が引ける
- 忙しくてなかなか金融機関に相談に行けない
- 物件を探す前に自分が借りられる金額の目安を知りたい
といった方は、ネットで自分がいくら借りられるのかを調べられるINVASE（インベース）のバウチャー発行サービスがオススメです。
・INVASE（インベース）バウチャー発行サービス
https://investment.mogecheck.jp/lp/voucher/
バウチャーとは証明書や引換券などを指す英語で、INVASEでは「借入可能額証明書」を意味しています。
このサービスでは、個人の属性をもとにあなたの借入可能額と金利を教えてくれます。
各金融機関と連携しているため、精度は高いです。
競売では物件を落札できるかどうかは開札日までわかりません。また、立地や築年数は物件によって異なります。
そのため、物件に依存しない個人の属性による借入可能額がわかれば、自分がどこまでリスクを負えるかの目安となり、入札額を決める際の指標の一つになります。
バウチャー発行の手順
- トップページの「今すぐ始める」から無料のユーザー登録
- 生年月日、家族構成、職業、年収、預金額、現在の借入額などの情報を入力
- 条件に合えばすぐにバウチャーが発行され、借入可能額と金利が分かる
せっかちなのは悪い事じゃない草
落札後の手引きが今一よく解らなかったので参考にさせていただきます
セルフバーニング出版って何だよ 経営火の車か？
いつも楽しみに拝見させていただいております。
今後更新される記事の中で、入札対象物件の決め方や、入札金額の決め方といった内容にも触れる予定でしょうか。
専門書を読んでいると、自己責任とばかり書かれている箇所なので、具体的なノウハウが聞けると嬉しいです。
コメントありがとうございます！
もちろんその辺りについても今後の記事で詳しく解説する予定です
記事いつも楽しく拝見させていただいております。
競売について、様々な本で書かれていた競売をオススメしない一般論として、
– 今は競売人口が増えて、流通価格より結局高くなってしまったり、入札が通らないケースが多くなっていること(全うに指値をしたほうが安い)
– 三点セットが最新版ではなく、古い情報の可能性がある
– 内見が事前に出来ず、後から不利なことが発覚したり、リフォーム費用が膨大にかかることがある
– 入札までの期間が短く、融資が引けない可能性が高い
などのデメリットが挙げられるようですが、この点に関してはどうお考えでしょうか？
コメントありがとうございます！
– 今は競売人口が増えて～
たしかに競合が増えて落札価格が高くなっている物件もありますが実際今でも格安で落札できる物件はあります。
私も今年に入ってから4件落札しています。10～20件入札して1件落札できればOKぐらいでやってますね。
– 三点セットが～
– 内見が事前に出来ず～
それも考慮した価格で入札します。あとは入札前に現地調査に行くことで実態を見てリスクを抑えます。
入居者にお願いすれば割と室内の状況を教えてくれたり中を見せてくれたりします。
– 入札までの期間～
物件情報の公示から残代金納付期限まで2～3ケ月あるので早めに動けば期間的な問題で融資が引けないことはないと思います。
実際私も競売で落札した物件のうち2件は融資を引きました。
普段は現金で買うことが多いのでそれほど意識はしてないです。
返信ありがとうございます！
工夫次第で、デメリットを解消していくのは可能ということですね！
今後も記事頼みにしています。
本、読んでみます。
地方の物件を購入するに当たって、交通費等はどの程度見込んでいますか？
コメントありがとうございます！
物件の所在地によりますが私の場合は車移動なのでかかるのはガソリン代と高速代ですね
入札する物件を全て見に行ってるわけでもないので月平均にすると1〜2万円ぐらいです
購入した後、売却するまでにだいたい3回ぐらいは行くことになると思います
移動費も安くはないですが1件落札できれば数百万円の儲けになるので費用対効果は大きいです
ゲーム動画の頃から楽しく拝見させていただいております。
このHPを見て興味を持ったので、981.ｊｐさんを見てみました。
それによるとプロのサポートを有料で受けれるようなのですが、初めての場合はアドバイスをいただいたほうが良いのでしょうか？
それとも裁判所などである程度の手続き指南をいただくことは可能なのでしょうか？ご教示いただけますと幸いです。
コメントありがとうございます！
981.jpの有料サポートは使ったことがないので詳細は分からないのですが、初めてでも必要ないと思います。
手続き関係は関連書籍やサイトを見れば大体のことは分かりますし、もし分からないことがあっても裁判所に行けば職員に教えてもらえます。
何でもそうですが、まずはご自身で色々調べて試してみた方が絶対に良いです。
記事をいつも楽しく拝見させていただいております。
1点質問させてください。
購入する物件場所について、鍵の引き渡しや動産の所有権放棄書の作成することを考えると、自身の住んでる県や隣県にすべきとの認識ですがあってますでしょうか。
追記
鍵の引き渡しや動産の所有権放棄書を郵送やオンライン上でやり取りを行うことは可能なのでしょうか。
コメントありがとうございます！
購入する物件の地域ですが、もちろん近い方が負担は少ないです。ただ、初期対応以外は地元の管理会社にお任せすれば現地に行く必要はほぼありませんし、初期対応も1,2回の訪問で済ませられるので遠方でもさほど苦にはならないかと思います。
私自身、関東在住ですが、山形県から三重県まで手広く購入してます。
鍵の引き渡しや所有権の放棄書は前所有者と連絡が取れるなら郵送でも可能です。
実際、三重県の物件は一度も現地に行くことなく落札から売却まで出来ました。
はじめまして、毎回動画並みに記事の方興味深く拝読させて頂いております。
1000万弱の資金から不動産投資を始めようかと考えているのですが、おやつさんが不動産投資を始めた頃の資金額というのはお幾ら位から始めたのかお伺いできますと幸いです。
コメントありがとうございます！
1000万円弱現金があれば十分いけます。
その場合、物件購入費（諸費用、初期修繕込み）に使うのは800万円までに抑えて、残りは運営経費や急な出費に備えて手元に残しておくことをオススメします。
私も1棟目を購入した頃の手持ち資金は1000万円ぐらいだったと思います。
お返事ありがとうございます。
立て続けで恐縮なのですが、自分は関東住まいでどの程度「地方」に位置する物件を狙おうか考えているところです。
おやつさんが仰っている「地方」というのは「自分の足で物件を確認出来る範囲でかつ収益が見込める立地」という認識でよろしいでしょうか？
私も関東在住ですが山形県から三重県まで手広く購入してます。本当にいい物件が見つかれば日本全国どこでも購入対象です。
確かに近い方が楽ではありますが管理会社に任せれば運営中はほとんど現地に行く必要はないですし、初期対応も1,2回の訪問で済むので遠方でもさほど苦にはならないかと思います。
いつもゲームのやり込みを拝見させていただいてます！
おやつさんに触発されて競売物件の運用を検討しておりますが、残念ながらキャッシュが全然ございません…
その為、一般市場のものをローン購入し、キャッシュを安定させてからと考えておりますがいかがでしょうか？
また、購入は一棟アパートを検討しておりますが、アおやつさんのアパートを選ぶ基準なども参考に教えていただけたら幸いです。
コメントありがとうございます！
全然ないというのがどれぐらいなのかが分かりませんが、最低300万円の現金は欲しいところです。厳しいことを言うようですが、逆にそれぐらいの現金を用意できないのであればどのような物件であっても不動産投資に手を出すべきではないと思います。
不動産投資には急な出費がつきものですし、ローンを組めば持ち出しのリスクもあります。特に高利回りの地方築古アパートは融資期間が短いので返済比率が高くなり、空室が出ればキャッシュフローはすぐにマイナスになります。
そのリスクを吸収するためにも手元の現金はとても重要です。
私の一棟アパートの購入判断ですが、周りの賃貸需要、駐車場が確保されているか（近隣の月極でも可）、築年数が新耐震以降、躯体に致命的な瑕疵がないか、初期修繕にいくらかかるかなどを複合的に判断して、そこから希望利回りを決めて、入札金額を算出してます。
ご回答ありがとうございます！
キャッシュは正直最低ラインの300万といったところです。このお金を元に競売戸建てを狙うか、レバレッジをかけて中古一棟を狙うか悩んでおりました。地方高利回り物件に心を惹かれており、賃貸需要の高い土地で利回りが高ければ、返済比率を高くとっていてもよいかと考えておりましたが、空室リスクをあまり深く考えておりませんでした…
とりあえずもう少しお金を貯めてみながら、ブログで勉強させていただきます！
その条件でしたら、私なら200万円（諸費用＋初期修繕込み）で地方築古戸建を購入して月5万円の家賃収入で腰を据えて運用します。その後、家賃収入には手を付けず、本業の収入も貯金してまた300万円貯まったら次の戸建を購入＆客付け。これで家賃収入が月10万円になるので、その後頭金を貯めてアパートをローンで購入。これなら最悪アパートの方で持ち出しが発生しても月10万円分の余裕があるのでだいぶ安定します。また、戸建賃貸の実績があった方がアパートの融資も通りやすいです。
もし最初からアパートを狙うとしたら頭金を200万・借入500万で700万円ぐらいの物件を購入。地方築古だと融資期間はせいぜい10年なので、金利1.3%とすると月々の返済は約5万円弱。満室時の諸経費を引いた収入は最低でも倍の月10万円は欲しいところです。
ロマサガ生放送から来ました、仲介もやっている者です。Twitterでも度々お世話になっています。
一度も行かずに売却まで〜の物件は三重だったんですね！
ブログ拝見し仕事柄どうしても難しいと考えている点が2点あります。
•いい管理会社を見つければ〜→ここは地縁がなければないほど難易度高いと思うのですがどうなさっているのでしょうか？
•一度も行かずに〜→リフォームにかける費用や程度の判断はどのようになさいますか？相対ですと現物を見てリフォーム費用見て指値を入れるのが一般的かと思いますが、それすら超越するおやつクオリティに驚きを隠せません。
スパッツもせず矢継ぎ早に申し訳ございません。
コメントありがとうございます！
・管理会社についてはネット上の評判、管理物件数、ポータルサイトへの掲載数を確認してある程度絞り込んでから現地に行ってます。
あとは店舗の様子や担当者と話したときのフィーリング、管理の内容や費用を聞いて決めてます。
地元で客付けに強い管理会社はどこか同業者に直接聞いてみるのもいいです。
複数の人から名前の挙がる業者はやはり良いことが多いですね。
・三重の物件の場合は資料の中で外観や室内の写真が豊富でイメージしやすかったこと、落札できればラッキーぐらいの価格で入札（積算の半値以下）したので現地調査は行きませんでした。
さらにラッキーだったのは所有者がそのまま賃貸に切り替えて住み続けたいと言ってくれたことです。
これでリフォームの必要が無くなりそのままオーナーチェンジで売却できました。現地に一度も行かずに済んだのはこの一件だけです。
リフォームにかける費用や程度の判断は資料内の写真や調書から大体どれぐらいかかりそうかで判断してます。
高額な物件であれば現地に行って基礎や外壁を見たり、住人から聞き込みをしたり、室内を見せてもらったりします。
数百万程度の安い物件で資料内で問題のありそうな箇所なければ実物見ないで入札することも多いですね。
おやつ師匠
早速コメント返し頂き感動しております。誠にありがとうございます。
管理会社の件大変参考になりました。
同業というと投資家のお仲間の様な感じでしょうか？？
三重の件は状態もいい上に客付する必要も無くなったんですね！落札価格も低かったのでは完全に風がきた形だったかと推察致します。
資料のみで想定のリスクの範囲で結果を出し続けるのはすごいですね…見るべき箇所は相対と変わらず、やはりブレずに待てるかが再現性の肝だと感じました。
迫真投資部でも仰られてましたが自らライバルを増やしていく姿勢に頭が下がりますm(._.)m
お返事ありがとうございます！
同業というのは地元の管理会社さんですね
向こうにしてみればライバルを紹介することになるんですけど意外と皆さん教えてくれます
自分で決めた基準を守って根気強く入札するのが競売で成功する秘訣ですね
ご丁寧なお返事誠にありがとうございました。
管理会社から管理会社の評価がわかるという発想は全くなかったです。
今後もブログ、Twitter、動画と楽しみにしております。
返信ありがとうございます。
今後も記事の方を参考にしたいと思います。
初めまして、いつもゲーム動画を楽しく見させて頂いています。
たまたまいい物件があったので私もさっそく入札しようと思ったのですが、時間的に厳しいなと感じました。
入札に必要な書類をまず郵送で取り寄せて、そのあとさらに郵送で裁判所に送って、、、とやってると1週間くらいはかかりそうで、もうすでに入札が始まっている物件だったので難しそうです
基本的には情報を毎週チェックして早め早めに動いていく形になるのでしょうか？
おやつさんは基本的には裁判所まで行かずに書類はすべて郵送でやりとりしていますか？
はじめまして、コメントありがとうございます！
入札書類は基本的には郵送で取り寄せています。
取り寄せにかかる時間を考えると入札開始の1週間前ぐらいには動いた方がいいですね。
競売の情報は入札開始の1か月ぐらい前から公開されているので隔週チェックでも十分です。
あとは一回の取り寄せで5部ぐらいもらってストックしておくと次回以降便利です。
期限ギリギリの物件でどうしても入札したい場合は裁判所に出向いてその場で入札することもあります。
恥ずかしながら記事の内容で入金関連の流れが理解できなかったため、お教えいただけると助かります。
仮に、
・売却基準価額100万
・最低落札価格80万
・保証額20万
という物件を最低落札価格で買うとしたら、入札金額は、保証金20万を含むものと考え、80万と記載して申込み、無事落札出来たら残代金60万を払う。
もし、保証金を含まないと考え60万で入札してしまうと、最低価格に満たず落札出来ないが、次回以降の入札制限等のペナルティはなく、保証額も返金される。
…という理解で良いでしょうか。
コメントありがとうございます！
そのご理解で合っています。
入札書に記載する入札金額は保証金も含む”総額”になります。
今回の例の場合だと80万円が入札書に記載できる（有効になる）最低金額です。
無事80万円で落札となれば、事前に払った保証金20万円を差し引いた60万円を納付することになります。
迅速にご回答いただきありがとうございます。大変助かりました。
はじめまして。
今日初めておやつさんのブログに出会い、病床でひたすら記事を読み進めております。
目星い物件を発見し、初めて競売物件にトライしようと本気で調べています。
そこで、質問させてください。
落札後の登録免許税の計算のため、固定資産税評価額を事前に知ることはできるのでしょうか？
いきなりの質問で、申し訳ございません。
ご回答頂けますと幸いです。
こみっとさんはじめまして！
競売であれば3点セットの最初の方に固定資産税額が記載されているはずです。
固定資産税は固定資産税評価額の約1.4%なのでそこから評価額を逆算できます。
また登録免許税は評価額の約2.0%です。
平米数による減税措置もあったはずなので正確ではありませんが大まかな目安にはなるかと思います。
また裁判所によっては3点セットの最後の方に土地と建物の直近の固定資産税評価額を載せてくれているところもあります。
チェックしてみてください。
おやつさん、明快なご回答、感謝です！
今後のブログ更新も楽しみにしております！
先ずは競売物件にトライして、第一歩を踏み出してみます。