【保存版】初めてでもわかる！ 981.jpで失敗しない競売物件の探し方

今回からは競売物件の探し方を初めての方にもわかりやすく具体的に解説していきます。

公開中の競売物件の情報はネット上で閲覧することができます。

裁判所に出向いて閲覧室で物件資料を読むこともできますが、その裁判所が管轄している競売の資料しか置かれていません。

ネットであれば日本全国の競売物件を自宅から閲覧することができるため物件探しはネットから行うことをオススメします。

ネット上で物件を探す場合、裁判所が運営しているBIT(Broadcast Information of Tri-set system)という公式サイトよりも、民間企業が運営している981.jpというサイトの方が使い勝手が良いです。

ただし、981.jpに掲載されているのは競売物件だけであり公売物件は取り扱っていない点に注意しましょう。

公売物件も一緒に探したい方は競売公売.comというサイトを使うと良いです。

とは言っても、公売は競売に比べると上級者向けなので、最初のうちは981.jpで競売物件のみを探す方が良いと思います。

また、今回は競売物件を探すにあたって特に注意すべき8つのポイントも合わせて解説します。

これまでに200件以上の物件に入札してきた私も毎回必ず確認しているポイントなので絶対に押さえておいてください。

今回の記事を最後まで読むことで、初めて競売に挑戦する方でも失敗しない物件選びができるようになります。

981.jpで競売物件を探す

こちらが981.jpのトップページです。（今回はPC版表示で解説します）

物件の検索は左サイドバーの各項目や「エリアから検索」でも可能ですが、「条件を指定して検索」が複数の条件から絞り込めるので便利です。

（スマホ版の場合、「現在出品されている競売物件を探す」の下部にある詳細条件を指定して検索するをタップしてください）

条件を指定して検索する

「条件を指定して検索」をクリックすると以下のような検索項目が出てきます。

これらの検索項目にチェックを入れたり数値を選択したりして物件を絞り込んでいきます。

項目の内容は見ての通りですが、特に重要なポイントについて補足します。

なお、条件を指定しすぎると優良な物件を見逃してしまう可能性もあるので、適宜調整しながらご自身にあった検索条件を設定するようにしましょう。

必要な条件を入力したら下部にある「この条件で競売物件を検索する」をクリックします。

一覧から物件を選択する

条件を指定して検索すると以下のように条件に合致した物件一覧が表示されます。

今回は「北海道・東北・関東・甲信・北陸・東海」の「共同住宅」という条件で検索しました。

画面上部にある「この条件をお気に入りに登録」というボタンを押せば、指定した条件を登録することができ、条件に合致した物件が公開された際にメールで知らせてもらえます。（要無料会員登録）

この物件一覧画面では「物件種目」「買受方法」「物件の外観写真」「売却基準価額」「所在地」「築年数」「面積」「入札締切までの残り日数」が分かります。

上部の項目名をクリックすれば、その項目ごとに物件を並び替えることができます。
（デフォルトでは売却基準価額の安い順に物件が並んでいます）

「お問合わせ」というボタンを押すと981.jpの提携業者の入札サポート(有料)を受けるフォームに移動しますが、別に初心者でも一人で入札できるので必要ありません。

期間入札と特別売却の違い

ここでは物件一覧の項目の中で特に重要な「買受方法」について解説しておきます。

買受方法には「期間入札」と「特別売却」の2種類があります。

期間入札は入札期間中に最高価で入札した人が落札者になるという通常の買受方法です。

期間入札で入札者が現れなければ、そのまま特別売却になります。

特別売却は一定の期間を定めて最も申出が早かった人が落札者になるという買受方法です。

つまり早い者勝ちということです。

特別売却の買受申出は裁判所の執行官室に出向いて行います。

同時に申出するものが現れなければ、最低価格（売却基準価額の8割に相当）で買うことができます。

同時に申出するものがいた場合は、申出人同士で再入札を行い、より高い買受申出額を入札した方が落札者となります。

特別売却になる物件はプロの不動産業者でも入札しなかった物件なので、何かしらの問題やリスクを抱えている可能性が高いです。

よって初心者は「特別売却」を避けるのが無難です。

特別売却でも売れなかった物件は、売却基準価額を下げて、再び期間入札に出されます。

この期間入札→特別売却のセットは買受人が現れない限り3セットまで行われます。

期間入札や特別売却の後ろに付いている数字は「その物件が何セット目か」を表しています。

なお、期間入札①で落札された場合でも、落札後に何かしらの問題が見つかって取下になったり、買受人が残代金を納付せずに流れたりするとセット数が進みます。

その場合は特別売却①を挟まずにそのまま期間入札②となります。

どちらにしろ、2回目以降の期間入札には何かしらの問題がある可能性が高いので、もし入札する場合は3点セットで詳細をよく確認するようにしましょう。

物件概要を確認する

物件一覧の中から気になる物件を見つけたら、外観写真をクリックするとより詳細な物件概要ページに移動します。

3点セットほどではありませんが、このページでも物件に関する様々な情報を得られます。

まずはこれまでのおさらいも兼ねて、各項目の内容について解説します。

所在地・交通

物件の所在地や最寄りの交通機関までの距離が書かれています。

物件情報

競売の対象になる物件が全てここに載っています。

対象物件は1筆ごとに物件番号が割り振られています。

土地の用途地域、建物の構造、間取り、占有者の有無、築年数などもここで分かります。

数値情報

単純純利回り、表面利回り、賃貸需要は981.jp独自の指標なので参考程度に。

買受可能価額は入札における最低価格です。売却基準価額の8割に相当します。

買受可能価額未満の金額で入札しても無効になります。

買受申出保証額は入札前に裁判所に供託する保証金の額です。

裁判所・入札期間情報

競売の事件番号、管轄裁判所、買受方法、入札期間、開札期日などが記載されています。

入札期間中に保証金の納付と入札書類の提出を行います。

物件概要はここをチェック！

ここからは物件概要ページを確認する際に、特に注意して見るべき8つのポイントを解説していきます。

どれも超重要な項目なので見落としが無いようにしましょう！

❶土地が付いてくるか（マンション以外）

戸建や一棟アパートの場合、競売の対象に土地も含まれているか必ず確認しましょう。
（条件指定の敷地利用権の欄で所有権のみにチェックを入れた場合は恐らく大丈夫だと思います）

敷地利用権が借地権だった場合、敷地を利用するのに地主の承諾や地代が必要になります。

❷市街化調整区域ではないか

用途地域が市街化調整区域の場合、基本的には建物の再建築ができません。

市街化調整区域とは、都市計画法によって定められた市街化を抑制する地域のことです。

再建築不可の物件は銀行の融資で断られることが多いので売却時も買い手が見つからず苦労します。

ただし、管轄自治体に許可を取ったうえで再建築できる場合もあります。

その場合は3点セットに再建築可能の旨が記載されていることが多いですが、万全を期すなら自治体に確認するのが良いでしょう。

➌持分売りではないか

持分とは不動産に対する所有権の割合のことです。

競売には持分100%ではない（共有者がいる）物件が結構存在します。

特に異様に売却基準価額が安いときは持分であることが多いので注意しましょう。

建物の敷地や建物自体が持分売りだった場合、落札しても物件を自由に使えるようにはなりません。他の共有者との交渉が必要になります。

落札後に他の共有者から持分を買取る確約が取れていれば入札も可ですが、難易度は高いです。

なお、公衆用道路の持分は100%である必要はありません。

持分が一部でもあれば道路を使用することができます。（そもそも道路は複数の方が利用するものなので持分売りが普通）

また、地目が宅地であっても建物の敷地ではなく実質私道として使っている分には持分100%でなくても問題ありません。

3点セットで持分の対象となっている土地の区画を確認できるので敷地なのか道路なのかをチェックしましょう。

➍占有者は誰か

物件情報の占有者の欄が「債務者・所有者」になっている場合、建物に所有者が住んでいるか空き家になっているかのどちらかです。（どちらの状態かは3点セットで確認できます）

賃借人がいる場合は「あり」と記載されます。落札後すぐに家賃が入る物件かもしれません。

ただし、家賃を支払わず住んでいる使用借人（通常は所有者の親族など）である可能性もあるので3点セットで確認しましょう。

➎事件番号は(ケ)か(ヌ)か

事件番号とは「令和03年（ケ）第13号」といった番号のことで、地方裁判所が競売ごとに設定しています。

競売の事件番号のカッコ内のカタカナは(ケ)と(ヌ)があり、それぞれ不動産担保競売と強制競売を示しています。

傾向として(ヌ)の強制競売の方が所有者と揉めたり協力を得られないことが多いので注意しましょう。

また持分売りが多いことも(ヌ)の特徴です。

➏事件番号が古すぎないか

事件番号が古い物件は注意が必要です。

通常、裁判所へ競売の申立てが行われてから競売物件の公示までが6カ月ほどです。

事件番号が2年以上前だったりする物件には次のような原因が考えられます。

• 何度も入札が流れた（誰も入札しなかった、取下げられた等）
• 調査項目が多かったり権利関係が複雑で物件の公示までに時間がかかった

どちらにしても物件に何かしらの問題がある可能性が高いので気を付けましょう。

➐農地ではないか

農地の欄に★がついている物件は、入札時に農業委員会の「買受適格証明書」の提出が必要になります。

農家でないと入札できないので、そうでない場合は諦めましょう。

❽売却基準価額が1万円など安すぎないか（特にマンション）

競売で区分マンションを探すと売却基準価額が1万円の物件が多数あることに気付くかと思います。

しかし、いくら安いからといってこれに飛びつくのは危険です。

こういった物件は所有者が管理費や修繕積立金を払っておらず、多額の滞納金があるからです。

競売では落札者にこれらの滞納金の支払い義務が承継されます。

売却基準価額1万円というのは競売における最低額であり、マンションの評価額から滞納金を差し引いたときにマイナスになると1万円に設定されます。

つまり、1万円で落札できても資産がマイナスになるという地雷物件です。

滞納額に関しては3点セットで確認できるので、区分マンションの入札をする際は必ず確認するようにしましょう。

まとめ

最後にもう一度、物件概要ページでチェックすべきポイントをまとめておきます。

これ以外にも、建物の構造、築年数、平米数など基本的な情報も当然確認しておきましょう。埋め込みのGoogleマップから物件の大体の場所を調べることもできます。

これらのポイントをチェックして問題がなければ、次はいよいよ3点セットを確認していきます。

次回は3点セットの読み方の解説です。お楽しみに！

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