STEP1:物件を探す

【保存版】初めてでもわかる! 981.jpで失敗しない競売物件の探し方

981.jpで失敗しない競売物件の探し方

今回からは競売物件の探し方を初めての方にもわかりやすく具体的に解説していきます。

公開中の競売物件の情報はネット上で閲覧することができます。

裁判所に出向いて閲覧室で物件資料を読むこともできますが、その裁判所が管轄している競売の資料しか置かれていません。

ネットであれば日本全国の競売物件を自宅から閲覧することができるため物件探しはネットから行うことをオススメします。

ネット上で物件を探す場合、裁判所が運営しているBIT(Broadcast Information of Tri-set system)という公式サイトよりも、民間企業が運営している981.jpというサイトの方が使い勝手が良いです。

981.jpのここがオススメ
  • サイトの構成(UI)が見やすい
  • 検索項目が多く、物件の絞り込みをしやすい
  • 希望の条件に合致した物件が公開された場合にメールでお知らせしてくれる機能がある
  • バーチャル入札機能がある

ただし、981.jpに掲載されているのは競売物件だけであり公売物件は取り扱っていない点に注意しましょう。

公売物件も一緒に探したい方は競売公売.comというサイトを使うと良いです。

おやつ
おやつ
競売公売.comで物件を探す方法も今後解説します

とは言っても、公売は競売に比べると上級者向けなので、最初のうちは981.jpで競売物件のみを探す方が良いと思います。

また、今回は競売物件を探すにあたって特に注意すべき8つのポイントも合わせて解説します。

これまでに200件以上の物件に入札してきた私も毎回必ず確認しているポイントなので絶対に押さえておいてください。

今回の記事を最後まで読むことで、初めて競売に挑戦する方でも失敗しない物件選びができるようになります。



981.jpで競売物件を探す

こちらが981.jpのトップページです。(今回はPC版表示で解説します)

物件の検索は左サイドバーの各項目や「エリアから検索」でも可能ですが、「条件を指定して検索」が複数の条件から絞り込めるので便利です。

(スマホ版の場合、「現在出品されている競売物件を探す」の下部にある詳細条件を指定して検索するをタップしてください)

条件を指定して検索する

「条件を指定して検索」をクリックすると以下のような検索項目が出てきます。

これらの検索項目にチェックを入れたり数値を選択したりして物件を絞り込んでいきます。

項目の内容は見ての通りですが、特に重要なポイントについて補足します。

都道府県

投資対象の都道府県を選択します。
当然、ご自身の居住地に近い物件の方が入札前の現地調査や落札後の管理もしやすいですが、管理会社に任せれば遠方の物件でも賃貸経営は可能です。ただし、売却までに最低でも2回は現地に行くと思って投資するエリアを決めましょう。

物件種別
  • 戸建一棟アパートを探す場合は「戸建て」を選択
  • 区分マンションを探す場合は「マンション」を選択
種類(現況)
  • 戸建区分マンションを探す場合は「居宅」を選択
  • 一棟アパートを探す場合は「共同住宅」を選択
    (その他の種類は上級者向けなので無視してOKです)
敷地利用権
  • 戸建一棟アパートを探す場合、初心者は所有権のみ選択
    (所有権以外は落札しても敷地が手に入りません)
  • 区分マンションを探す場合は選択不要
売却基準価額

裁判所によって選任された評価人が定めた競売不動産の基準となる価額です。もちろんこの金額で買える保証は無く、大抵は落札価格の方が高くなります。購入予算の8割ぐらいを上限に設定するのが良いでしょう。
(あとで価額順にソートできるので空欄でも構いません)

築年数

古すぎる物件は修繕に予想外の費用がかかったり、売却時に売れづらかったりします。初めての物件なら新耐震基準以降(昭和56年以降)にしておくのが無難です。

格付けランク・賃貸需要・単純純利回り

981.jp独自の指標です。参考程度に留めましょう。空欄で構いません。

なお、条件を指定しすぎると優良な物件を見逃してしまう可能性もあるので、適宜調整しながらご自身にあった検索条件を設定するようにしましょう。

必要な条件を入力したら下部にある「この条件で競売物件を検索する」をクリックします。

一覧から物件を選択する

条件を指定して検索すると以下のように条件に合致した物件一覧が表示されます。

今回は「北海道・東北・関東・甲信・北陸・東海」「共同住宅」という条件で検索しました。

画面上部にある「この条件をお気に入りに登録」というボタンを押せば、指定した条件を登録することができ、条件に合致した物件が公開された際にメールで知らせてもらえます。(要無料会員登録)

この物件一覧画面では「物件種目」「買受方法」「物件の外観写真」「売却基準価額」「所在地」「築年数」「面積」「入札締切までの残り日数」が分かります。

上部の項目名をクリックすれば、その項目ごとに物件を並び替えることができます。
(デフォルトでは売却基準価額の安い順に物件が並んでいます)

「お問合わせ」というボタンを押すと981.jpの提携業者の入札サポート(有料)を受けるフォームに移動しますが、別に初心者でも一人で入札できるので必要ありません。

期間入札と特別売却の違い

ここでは物件一覧の項目の中で特に重要な「買受方法」について解説しておきます。

買受方法には「期間入札」「特別売却」の2種類があります。

期間入札入札期間中に最高価で入札した人が落札者になるという通常の買受方法です。

期間入札

期間入札で入札者が現れなければ、そのまま特別売却になります。

特別売却1

特別売却一定の期間を定めて最も申出が早かった人が落札者になるという買受方法です。

特別売却2

つまり早い者勝ちということです。

特別売却の買受申出は裁判所の執行官室に出向いて行います。

同時に申出するものが現れなければ、最低価格(売却基準価額の8割に相当)で買うことができます。

同時に申出するものがいた場合は、申出人同士で再入札を行い、より高い買受申出額を入札した方が落札者となります。

おやつ
おやつ
同時になる状況というのは「特別売却初日の開庁前に複数人待機していた」といった場合です

特別売却になる物件はプロの不動産業者でも入札しなかった物件なので、何かしらの問題やリスクを抱えている可能性が高いです。

よって初心者は「特別売却」を避けるのが無難です。

特別売却でも売れなかった物件は、売却基準価額を下げて、再び期間入札に出されます。

この期間入札特別売却のセットは買受人が現れない限り3セットまで行われます。

期間入札①特別売却①期間入札②特別売却②期間入札③特別売却③

期間入札や特別売却の後ろに付いている数字は「その物件が何セット目か」を表しています。

なお、期間入札①で落札された場合でも、落札後に何かしらの問題が見つかって取下になったり、買受人が残代金を納付せずに流れたりするとセット数が進みます。

その場合は特別売却①を挟まずにそのまま期間入札②となります。

どちらにしろ、2回目以降の期間入札には何かしらの問題がある可能性が高いので、もし入札する場合は3点セットで詳細をよく確認するようにしましょう。

物件概要を確認する

物件一覧の中から気になる物件を見つけたら、外観写真をクリックするとより詳細な物件概要ページに移動します。

物件概要

3点セットほどではありませんが、このページでも物件に関する様々な情報を得られます。

まずはこれまでのおさらいも兼ねて、各項目の内容について解説します。

所在地・交通

物件の所在地最寄りの交通機関までの距離が書かれています。

物件情報

競売の対象になる物件が全てここに載っています。

対象物件は1筆ごとに物件番号が割り振られています。

土地の用途地域、建物の構造、間取り、占有者の有無、築年数などもここで分かります。

数値情報

単純純利回り、表面利回り、賃貸需要は981.jp独自の指標なので参考程度に。

買受可能価額は入札における最低価格です。売却基準価額の8割に相当します。

買受可能価額未満の金額で入札しても無効になります。

買受申出保証額は入札前に裁判所に供託する保証金の額です。

裁判所・入札期間情報

競売の事件番号、管轄裁判所、買受方法、入札期間、開札期日などが記載されています。

入札期間中に保証金の納付と入札書類の提出を行います。

物件概要はここをチェック!

ここからは物件概要ページを確認する際に、特に注意して見るべき8つのポイントを解説していきます。

どれも超重要な項目なので見落としが無いようにしましょう!

  1. 土地が付いてくるか(マンション以外)
  2. 市街化調整区域ではないか
  3. 持分売りではないか(公衆用道路は持分可)
  4. 占有者は誰か
  5. 事件番号は(ケ)か(ヌ)か
  6. 事件番号が古すぎないか
  7. 農地ではないか
  8. 売却基準価額が1万円など安すぎないか

土地が付いてくるか(マンション以外)

土地なし

戸建や一棟アパートの場合、競売の対象に土地も含まれているか必ず確認しましょう。
(条件指定の敷地利用権の欄で所有権のみにチェックを入れた場合は恐らく大丈夫だと思います)

敷地利用権が借地権だった場合、敷地を利用するのに地主の承諾や地代が必要になります。

市街化調整区域ではないか

用途地域が市街化調整区域の場合、基本的には建物の再建築ができません。

市街化調整区域とは、都市計画法によって定められた市街化を抑制する地域のことです。

再建築不可の物件は銀行の融資で断られることが多いので売却時も買い手が見つからず苦労します。

ただし、管轄自治体に許可を取ったうえで再建築できる場合もあります。

その場合は3点セットに再建築可能の旨が記載されていることが多いですが、万全を期すなら自治体に確認するのが良いでしょう。

持分売りではないか

持分売り

持分とは不動産に対する所有権の割合のことです。

競売には持分100%ではない(共有者がいる)物件が結構存在します。

特に異様に売却基準価額が安いときは持分であることが多いので注意しましょう。

建物の敷地や建物自体が持分売りだった場合、落札しても物件を自由に使えるようにはなりません。他の共有者との交渉が必要になります。

落札後に他の共有者から持分を買取る確約が取れていれば入札も可ですが、難易度は高いです。

なお、公衆用道路の持分は100%である必要はありません。

持分が一部でもあれば道路を使用することができます。(そもそも道路は複数の方が利用するものなので持分売りが普通)

公衆用道路

また、地目が宅地であっても建物の敷地ではなく実質私道として使っている分には持分100%でなくても問題ありません。

3点セットで持分の対象となっている土地の区画を確認できるので敷地なのか道路なのかをチェックしましょう。

占有者は誰か

物件情報の占有者の欄が「債務者・所有者」になっている場合、建物に所有者が住んでいるか空き家になっているかのどちらかです。(どちらの状態かは3点セットで確認できます)

賃借人がいる場合は「あり」と記載されます。落札後すぐに家賃が入る物件かもしれません。

ただし、家賃を支払わず住んでいる使用借人(通常は所有者の親族など)である可能性もあるので3点セットで確認しましょう。

事件番号は(ケ)か(ヌ)か

ケとヌ

事件番号とは「令和03年(ケ)第13号」といった番号のことで、地方裁判所が競売ごとに設定しています。

おやつ
おやつ
事件といってもその物件で事故や犯罪が起こったというわけではないのでご安心ください

競売の事件番号のカッコ内のカタカナは(ケ)(ヌ)があり、それぞれ不動産担保競売強制競売を示しています。

不動産担保競売(ケ)

不動産を担保に住宅ローンなどを借りていたが、返済が滞って競売になったもの

強制競売(ヌ)

不動産とは関係ない債務(無担保でのカードローンの滞納など)を回収するために債務者の所有する不動産を競売にかけたもの

傾向として(ヌ)の強制競売の方が所有者と揉めたり協力を得られないことが多いので注意しましょう。

また持分売りが多いことも(ヌ)の特徴です。

事件番号が古すぎないか

事件番号が古い物件は注意が必要です。

通常、裁判所へ競売の申立てが行われてから競売物件の公示までが6カ月ほどです。

事件番号が2年以上前だったりする物件には次のような原因が考えられます。

  • 何度も入札が流れた(誰も入札しなかった、取下げられた等)
  • 調査項目が多かったり権利関係が複雑で物件の公示までに時間がかかった

どちらにしても物件に何かしらの問題がある可能性が高いので気を付けましょう。

ちなみに、事件番号をクリックするとその物件の過去の入札履歴を見たり、同一事件番号の他の物件(債務者が複数の物件を競売にかけられている場合)を見ることができます。

農地ではないか

農地の欄に★がついている物件は、入札時に農業委員会の「買受適格証明書」の提出が必要になります。

農家でないと入札できないので、そうでない場合は諦めましょう。

売却基準価額が1万円など安すぎないか(特にマンション)

1万円マンション

競売で区分マンションを探すと売却基準価額が1万円の物件が多数あることに気付くかと思います。

しかし、いくら安いからといってこれに飛びつくのは危険です。

こういった物件は所有者が管理費や修繕積立金を払っておらず、多額の滞納金があるからです。

競売では落札者にこれらの滞納金の支払い義務が承継されます。

売却基準価額1万円というのは競売における最低額であり、マンションの評価額から滞納金を差し引いたときにマイナスになると1万円に設定されます。

つまり、1万円で落札できても資産がマイナスになるという地雷物件です。

滞納額に関しては3点セットで確認できるので、区分マンションの入札をする際は必ず確認するようにしましょう。

まとめ

最後にもう一度、物件概要ページでチェックすべきポイントをまとめておきます。

  1. 土地が付いてくるか(マンション以外)
  2. 市街化調整区域ではないか
  3. 持分売りではないか(公衆用道路は持分可)
  4. 占有者は誰か
  5. 事件番号は(ケ)か(ヌ)か
  6. 事件番号が古すぎないか
  7. 農地ではないか
  8. 売却基準価額が1万円など安すぎないか

これ以外にも、建物の構造、築年数、平米数など基本的な情報も当然確認しておきましょう。埋め込みのGoogleマップから物件の大体の場所を調べることもできます。

これらのポイントをチェックして問題がなければ、次はいよいよ3点セットを確認していきます。

次回は3点セットの読み方の解説です。お楽しみに!

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981.jpの使い方に関しても分かりやすくまとめられています。

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POSTED COMMENT

  1. ガジ より:

    はじめまして。もう10数年おやつさんの動画のファンです。今回の記事も本当に参考になります。
    おやつさんのブログを読んでから、車で4時間程度の距離で物件を探していましたが、ろくなのないですね。本当に根気がいりますね。
    記事の中で【特別売却になる物件はプロの不動産業者でも入札しなかった物件なので、】とありました。これはつまり、まともな物件はプロの不動産屋が、まず間違いなく入札している、ということですよね?だとしたら、おやつさんのように600万で築20数年のアパートが手に入って、そこから2年でFIRE(資産5000万くらい?)なんて奇跡は起こるのでしょうか?

    • おやつ より:

      コメントありがとうございます!
      一言にプロと言っても狙っている投資エリアや物件規模、入札基準は様々なので個人投資家でもプロに競り勝てることはあります。
      今でも600万円前後で築20数年のアパートが落札されていることはありますよ。特に地方にはチャンスがありますね。
      ただ、根気は必要です。前もお話ししましたが私の場合だと10~20件入札して1件落札できるかどうかといったところですね。

      2年でFIREしたというのは会社の給料、副業の収入、家賃収入のほとんど全てを次の物件購入費用に充てていたからです。
      資産額は忘れましたが会社を辞めた時点で家賃収入は月50~60万円ぐらいだったと思います。
      不動産投資の収入だけで短期間でFIREするのは難しいと思います。

      不動産投資だけでいかに早く資産を増やすかとなるとやはりキャピタルゲイン狙いで売買を繰り返すのが一番早いですね。(オススメはしませんが)
      以前Twitterで現金300万円からローンを使わず3年で3000万円を目指すという企画をやっていたのですが、そのときは3年で2400万円まで増やすことができました。

      • ガジ より:

        返信ありがとうございます。やはり超人であったか!
        所帯染みてる私には生活費全振りは無理ですね。もっと勉強して長期でFIRE計画をたてていきます。売買に手を出すにしてももっと勉強ですね。

  2. はくさい より:

    競売の説明ありがとうございます!競売で記載されている内容にはこういった意味があるのだということがわかり、大変参考になりました。

    981.jpは登録してバーチャル入札で感覚を掴もうとしているのですが、良さそうな物件に対しては売却基準価格の4倍・5倍近い価格で落札されたりしていてすごい高騰している感があるのですが今の状況だとこれが普通なんでしょうか?

    戸建てから不動産に手を出せたらと考えているのですが、あまりの敷居の高さに当分手が出せなさそうと感じてしまってます。

    • おやつ より:

      コメントありがとうございます!
      たしかに高騰している物件もありますね。
      ただ、売却基準価額の4倍・5倍はその中でもかなり高い部類だと思います。

      完璧な物件はその分競争相手も多くなるので、何かしら問題のある物件の方が落札しやすかったりはしますね。
      問題はどこまでリスクを許容できるかだと思います。
      立地が悪くても地方であれば駐車スペースが確保できていれば問題なかったり、室内が荒れているように見えても塗装や張替えだけで費用は掛からなかったり、そういった隠れ優良物件を見つけられるようになれば落札率もあがるはずです。

      実際私も直近で300万円台と100万円台で落札できているので、格安物件を買えるチャンスはまだまだあります。

      • ぶんざい より:

        >実際私も直近で300万円台と100万円台で落札できているので、
        >格安物件を買えるチャンスはまだまだあります。
        億単位の純資産があるはずなのに、手堅すぎる…

        以前おやつさんは「純資産100億を目指す」とTwitterでつぶやかれてたので、近々
        土地から仕込んで都心のRCでも新築されたりするのかなと思っていましたが、
        まだそういうステージには行かれないのでしょうか?

        あ、あとこの記事で引用されてた秋田の集合住宅ですが、同じく競売になっているもう一つの
        (おそらく同じ債務者の)集合住宅にあったようなクラックがある場合、入札は回避されますか?

        • おやつ より:

          >土地から仕込んで都心のRCでも新築
          そういった投資は利回りが低いのでできればやりたくないですね。
          3000万円未満で実質利回り15%以上の中古アパートや中古戸建を大量保有する方向で資産拡大をしようと考えています。
          流石に100棟超えてくると一人で回すのは大変になると思うので人を雇うことにはなるかもしれません。
          このまま続けていればいずれは大型物件を組み込まなければならないタイミングが来るとは思いますがそれでもごく一部に留めたいです。

          クラック確認しましたが、確かに大きいですね。
          一般的にクラックは0.5mm、シャープペンシルの芯が入る以上の幅があると危険だと言われています。
          もし私が入札するなら現地の大工さんにクラックを見てもらって致命的な瑕疵ではないかを確認してから入札しますね。
          もちろんクラック分、入札金額は相当安くします。

          • ぶんざい より:

            なるほど、とても参考になりました。
            楽待や健美家でコラム書かれているようなメガ大家さんとは
            異なる手法で、規模拡大されるのですね。

            次の記事も楽しみに待っています。

  3. しばお より:

    本当に
    金!金!金!
    だな……コイツ…………気持ちいいわ♥️

    981を見ると、個々のページ開く前の条文(○○都道府県××市区町村郡△△の~~的なヤツ)に、住宅地域・商業地域・工業地域・非線引き地域の4種が書かれているんですがそれは…?

  4. 競売物件を自己資金で買い、抵当権をつけ銀行から資金を買いたい場合 より:

    はじめまして。
    いつも拝読しております。参考になることが多々ありとても助かっております。1つ質問なんですが
    競売物件を自己資金で買い、抵当権をつけ銀行から資金を借りたい場合
    どのタイミングでどんな銀行に相談に行ったら良いのでしょうか?

    融資は早めに受けたいのですが?

    もしよろしければご回答お願い致します
    よろしくお願い致します

    • おやつ より:

      はじめまして、コメントありがとうございます!
      一度自己資金で残代金を払い、その後に融資を受けるということでしたら、期限があるわけではないのでどのタイミングで相談に行っても構いません。
      私の場合、開札日に落札が確認できたタイミングで融資の相談に行ってます。
      ただ、確実に借りたい、可能な限り早く融資を受けたいという場合は入札前に事前相談に行っておいた方が無難です。
      相談する金融機関は日本政策金融公庫や不動産投資に積極的な地銀、普段お世話になっている信金などがオススメで。逆にメガバンは基本相手にしてもらえません。
      初めてであればとりあえず入札しようと思っている物件の3点セットを印刷して金融機関へ出向き担当者に覚えてもらうことをオススメします。
      そのときは落札できなくても今後スムーズに審査に進めるようになります。
      また、INVASEのバウチャー発行サービスを利用してご自身の属性でいくらぐらい借りられるのかを把握するのもオススメです。
      詳しくはこちらの記事をご覧になってください。
      【競売でもローンは可能!】融資を受けて競売物件を買う方法
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